민간기관에서는 유언신탁과 부동산관련 업무에 강한 신탁은행이 1984~89년까지 역모기지를 상품화 해 발매했지만 버블경제가 꺼진 이후 사실상 정지되었다. 신탁은행의 특징은 유언신탁과 부동산의 관리 처분을 병존해 계약하고, 신탁수익권에 근질권을 설정한 당좌대월계약에 의하든가 또는 토지에 근저당 권을 설정하여 통상의 융자를 하는 2개의 구조를 가지고 있다는 것이다. 자산의 하한이 1억 엔 이상으로 고액자산가가 대상이고, 사용에 제한을 두지 않는 점이 공적구조와의 차이다. 최근에는 중앙미쓰이신탁은행(中央三井信託銀行)이 담보부동산의 토지평가액을 4000만 엔 이상으로 하한을 내려, 근저당권 설정에 의한 융자에서 카드론과 합쳐 버렸다. 또, 동경스타은행은 대상 부동산을 아파트까지 넓히고, 차입하려는 사람의 연령도 55세로 내린 상품을 개발했다. 또한, 조일신탁(朝日信託) 은 금융기관 단독으로 역모기지를 받지 않는 사람에게까지 대상을 넓히고 있다. 덧붙여 아사히화성俺l化 成) 홈즈, 토요타 홈즈, 세키스이 하우스 등의 주택건설업자도 역모기지에 참가하고 있지만, 자사제품을 구입하는 것이라는 한계가 있다. 3. 역모기지 제도의 구조와 내용 역모기지의 특징은 거주부동산을 매도하지 않고 현금화할 수 있는 것이다. 즉, 거주용 부동산의 소유자 인 고령자는 지금까지 살던 집에 계속 거주하면서 정기적으로 현금수입을 얻을 수 있는 이점이 있다. 따 라서 특히 자산가격이 있는 거주용 부동산이 있지만, 자금조달은 할 수 없는 고령자로서는 유력한 자금조 달수단이 된댜 연금만으로는경제적인융통성이 없는고령자가일상생활비를조달할수있는복지적 의미의 상품으로 주목을 받고 있는 것이 전술한 ‘무사시노 방식’ 의 역모기지다. 고령자들에게 이사는 스트레스 요인이다. 항상 다녀서 익숙한 길과 모르는 지역을 헤매는 것과는 그 위 험과 긴장감이 크게 다르고, 이로 인한 불안으로 인지증 등의 발병을 앞당기게 될지도 모른다. 이것을 피 할 수 있는 것이 역모기지의 가장 큰 장점일 것이다. 그리고 계약종료 후, 즉 이용자의 사망 후에 담보 부 동산이 다시 유통시장에서 매도되거나, 자치단체에 의해 재개발 되어서 주택공급이 촉진되고, 나아가 시 장의 활성화에도 기여하는 효과가 있다. 다만, 후술하는 바와 같이 일본의 중고 주택시장이 아직 성숙하 지 않은 게 문제댜 지금부터는 공적 복지형 대출과 민간형 대출의 내용에 어떠한 요건 차이가 있는지를 살펴본다. 1) 공적 복지형 대출조건 현재 생활복지자금대출제도 중 부동산 담보형 생활자금제도는 2003년 후생노동성에 의한 장기생활지 원자금 대출제도와 2007년 요보호세대를 위한 신대출자금제도가 있으며, 이는 ‘부동산 담보형 생활자 금’ 과 ‘요보호세대를 위한 부동산 담보형 생활자금’ 으로 나누어져 있다. ‘부동산 담보형 생활자금’ 은 저소독자 고령자세대에 대해 일정한 거주용 부동산을 담보로 생활자금을 대출하고, 토지 평가액의 70% 정도를 대출금으로 하여, 월액 30만 엔 이내(현실은 20만 엔 이하가 대다 수), 차주(借主) 사망 시까지의 대출 기간, 또는 대출 원리금이 대출 한도액에 이르기까지의 기간 등의 조 건을붙이고있댜 또, ‘요보호세대를 위한 부동산 담보형 생활자금’ 은 요보호세대에 대해 일정한 거주용 부동산을 담보 56 法務士 a-J1책 1 월호
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