5. 역모가지의 과제 일본은중고주택시장이 성숙해 있지 않아중고주택의 유통이용이 미국의 연간400만호에 비해 15만 호로 그 시장규모가 매우 작기 때문에, 가옥이 부동산 담보가치로서 평가되어 있지 않다. 이는 분양주택 이 오랜 내용연수를 의도한 것이 아닌 것에도 기 인하고 있다. 최근에는 주택건설업자도 백년주택’ 등의 장기 내용연수의 주택상품을 시장에 내보이고 있고, 신축주택에 한해 공적기관에 의한 10년간의 주택성 능보증제도도 만들어져 있기 때문에 가옥의 평가 위험이 감소하고 있는 것으로 보인다. 또, 공적 역모기지, 특히 요보호 세대를 위한 장기 생활지원자금 대출사업의 경우 민생위원(民生委員) 이 직접 차입 희망자를 찾아서 각 자치단체의 사회복지협의회에 신청을 하고 있는 실정이다. 민생위원들 이나 사회복지협의회 측에 부동산 실무에 정통한 사람이 거의 없어 차입희망자에게 적절한 어드바이스나 카운슬링을 하지 못해 융자실무가 저조하다는 보고가 되고 있다. 실제 오사카부 사카이시에서 이 대출사 업의 건수가 공표되었지만, 2007년 신규신청이 1건, 기존 생활보호세대의 신청이 21건, 대출 결정된 것 이 1건이었댜 2008년에도 신규신청 5건, 기존 생활보호세대의 신청 29건, 대출 결정 6건이었다. 이용하는 고령자의 낮은 인식도 제도의 비활성화 원인 중 하나라고 생각된다. 각 자치단체에서는 고령 자를 위한 정기적인 카운슬링 전문가를 영입하는 등 이용자가 조기에 역모기지에 대한 깊은 이해와 인식 울 가질 수 있도록 기회를 제공하는 것이 중요하다. 6. 지진복구에 즈음한 신탁의 활용 2006년, 중월 주에쓰추(中越沖) 지진의 피해를 입어 가설주택에 사는 사람들에게 재단법인 중월대진 재 부흥기금에서 자택재건지원(自宅再建支援)의 시책으로 ‘부동산활용형 융자제도’ 가 실시되었다. 이 제 도는 금융기관 등으로부터 융자를 얻는 것이 곤란한 피해 고령자 등을 대상으로 그 차주(피해 고령자)의 부동산과 금융재산까지 포함한 일체의 상속재산을 담보로 융자해 주고, 토지건물을 매도해 일괄 변제하 는 조건이었다. 그런데 신청건수는 겨우 7건이었다고 한다. 그 이유는 전술한 바와 같은 법적 문제점 외 에 제도를 충분히 알지 못했고, 지방이기 때문에 토지가액이 낮아 차입액이 적다는 것 등의 문제로 추측 된다. 이번 지진지역의 복구를 위해 국가또는자치단체가복구계획을세우는 데 즈음하여 신탁을활용한방 법을 제안 드린댜 역모기지의 경우는 복구 대출에 있어 피해를 입은 토지를 담보로 하는데 비해 신탁은 그토지의수익원을활용한다. 즉, 자치단체 주도 아래 복구공사(가칭)를 설립하고, 그 공사가 수탁자가 되어 거리 전체의 토지소유권 을 신탁 원인으로 하여 복구공사(가칭)에 이전하는 것이다. 토지를 제공한 위탁자 겸 수익자에 대해 수익 권을주고그수익권을담보로수익자에게 대출하거나, 수익권의 내용으로서 새로운토지에 건설된주택 에 입주할 수 있게 하는 것이다. 또한 수탁자인 부홍공사는 복구계획에 따라 거리를 복구하고 피해자는 지정된 가옥에 거주할 수 있는 수익권을 가진다. 그 위탁자(수익권자)가 사망했을 때는 신탁조항에 따라 제3자에게 매도하고, 그 매도대 금을 담보권자에 대한 변제에 충당하는 방식이다. 본 글의 주제인 역모기지와는 다소 거리가 있는 제언이 지만, 피해를 입은 동북지방이 하루빨리 복구되기를 기원하는 제언으로 받아주면 좋겠다 . • 기획번역 59
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