허재승 법무사(경기중앙) 주택임대차 l Q. 임차인이 전입선고와 확정일彈 갖춘 璃날 설정된 근저당권의 경우, 누가 우선하나요? 지난 2008년 9월10일에 아파트를 보증금 2억 원에 임대차계약을 체결하고, 10월10일 입주하면 서 주민등록 전입신고를 하고 확정 일자를 받았습니다. 그런데 2010년 8월 초에 집주인이 보증금을 5천만 원이나 인상해 달라고 해서 고민하다 아파트 등기부등본을 떼어 봤더니 제가 입주하고 주민 등록 전입신고를 한 다음날인 10월11일자에 임대인이 대출을 받고 채권최고액 금1억3천만 원의 근 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 혹시라도 후일 문제가 발생하면, 저와 근저당권자 중 누 가 우선해 보호를 받게 되는지 궁금합니 다. A. 전입선고와 확정일X遷 갖춘 다음날에 설정된 근저당권자보다 주택임차인이 우선합니다 「주택임대차보호법」은 주택임차인의 대항력에 관해 다음과 같이 규정하고 있습니댜 ®같은 법 제3조 제1항 "임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라 고 규정하고 있으며, ®같은 법 제3조의2 제2항 “제3조 제1항 또는 제2항의 〈대항요건〉과 임대차계 약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임 차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권 리가 있다”고 규정하여 주택임차인이 ‘대항요건’ 및 획정일자’를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다. 주택임차인의 입주, 주민등록(전입신고), 확정일자보다 하루 늦게 근저당권자의 근저당권 설정등 기가 이루어진 경우 ‘주택임차권’ 과 ‘근저당권’ 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 「주택임대 차보호법」 제3조 제1항의 대항력이 생기는 시점인 익일(다음날)’ 의 의미를 어떻게 해석할 것인지에 달려 있다고 할 것입니다. 대법원 판례는 ‘‘주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 재3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다라 고 해석하여 주택임차인의 입주, 주민등록(전입신고), 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등 기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당 받는다”고 해석하고 있습니다(대법원 1999.5. 25. 선고 99다 9981 판결)． 그러므로 귀하께서는 2008.10.10. 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서 에 확정일자를 받았으므로 2008.10.11. 설정된 근저당권자보다 순위가 우선한다 할 것입니다. • 성팔법률상담Q&A 63
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