이주원 법무사(서울중앙) 주택임대차 l Q . 임대인이 확정일자도 못 받게 하더니 기한 만료로 나가겠다니까 조頭 안 줍니다 사촌동생과 함께 기거할 오피스텔을 제 명의로 보증금 2,000만 원, 월세 20만원에 1년 계약을 했 습니댜 입주 시에 건물등기부등본이 문제사항 없이 깨끗하길래 “오피스텔이라 전입신고를 해서는 안 된다”며 계약서에 기재하자는 임대인의 말에 따라 전입신고를 안 하고 있었습니다. 그런데 지금 이라도확정일자(전입신고)등이 가능한지, 손해배상을해야하는것은아닌지가궁급합니다. 또, 우 여곡절 끝에 기간이 만료되어 새 집을 구해 나가겠다고 2개월 전 통보를 했는데, 집주인은 제가 새 임차인을 구해 잔금을 받아야 줄 수 있다고 합니다. 이런 경우 제가 빼서 나가야만 하는 것인지요? 잔금을 받을 수 있는 법적인 방법과 계약명의자는 저이지만 사촌동생 이름으로 전입신고, 확정일자 룰 받게 하고 저만 이사를 나가도 되는지가 궁금합니다. A. 계익베지 및 보증금 반환청구 내釋명을 보낸 후, 부동소때 가압류 집맹을 하면 됩니다 부동산의 임차보증금을 지키기 위해서는 전세권등기나 「주택임대차보호법」 상의 확정일자(전입 신고 포함)를 해두는 것이 좋습니다. 그런데, 일부 부동산 임대인의 경우 주택을 세 놓으면 1가구 2주택이 되므로 오피스텔의 전입신고를 못하게 하는 경우가 있습니다. 이런 경우, 처음부터 임대인 에게 졸라서 전입신고를 하던지, 아니면 전세권등기를 해두어야 보증금의 권리를 불의의 위험으로 부터 안전하게 지킬 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제10조는 강행규정으로서 “이 법의 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없댜’고 하고 있으므로, 지금이라도 확정일 자(전입신고) 등이 가능하며, 손해를 배상할 필요가 없습니다. 전입신고는 점유를 하고 있다는공시기능을 합니다, 따라서 계약 명의자가 전입신고를 해야 합니다. 그 리고확정일자가유효하려면 전입 및 점유의 계속, 확정일자를받아두어야하는데 판례에는 계약 명의자 이지만, 불가피한 경우 가족의 주민등록을 둔상태에서 일시 명의자가 주민등록을 이전한 경우 점유의 계 속적 효력을 인정하지만, 사촌동생은 1세대를 구성하는 가족이 아니며, 계약명의자도 아니므로 「주택임 대차보호법」의 적용을받기 힘들듯합니댜 따라서 전입신고는계약자명의로하는것이 좋을것입니다. 또, 이사를 꼭 가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 부동산등기부에 등기 후 주소를 옮기 는 것이 좋을 것입니다. 임대차계약기간 만료 시에 정상적으로 해지통보를 했으면, 새로운 세입자가 있건 없건 임대인은 보증금을 반환할 책임이 있습니다. 그럼에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않는 경우는 ®건물주에게 계약해지 및 보증금 반환청구의 내용증명을 보내고, ®위 내용증명과 계 약서 등을첨부해 법원에 임차권등기명령이나부동산에 가압류를하거나, ®법원에 임차보증금반 환청구의 지급명령 또는소장을제출, 승소후집행을하면됩니다 . • 샘팔법률상담Q&A 65
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