생활법률상담 Q&A 주택임대차 l Q . 임차인이 임대大toll 관한 사실올 어위로 진술한 경우에는 권리 보호를 받지 못하나요? 대항력을 취득한 임차인이 제3자에게 임대차에 관한 사실을 허위로 진술하였다면, 이것을 믿고 거래한제3자에게 임차인은모순된자기 진술과다론권리행사를할수없는가요? A. 권리남용과 선의성실의 원칙에서 판단되어야 할 것입니다 임차인의 모순된 선행행위의 형태는 임대인이 은행에 대출신청을 하자 감정인이 현황조사를 하거 나 경매신청 되어 집행관이 현황조사 및 임대차조사를 할 때 가치를 높게 평가받기 위해 사실과 다 르게 말하거나 목비한 경우, 또 임차인이 이전의 자기 진술과 달리 우선변제권을 행사하여 배당요구 또는 경락인에게 보증금반환청구소송을 제기하거나 명도청구에 대하여 동시이행의 항변으로 보증 금반환청구권을주장하는경우등이 있습니다. 이와 관련하여 대법원판례는 임차인의 모순된 행위가 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권 리행사를 배척하려면 ®상대방에게 신의를 공여했다거나 객관적으로 상대방이 신의를 가짐이 정당 한상태에 이르러야하고, ®이와같은상대방의 신의에 반한권리행사가정의 관념에 비추어 용납될 수 없는 상태가 되어야 한다고 기준을 제시하고 있습니다(대법원 1991.12.10.선고 91다3802 판결). 그 결과 경매절차가 끝날 때까지 보증금 없이 입주하고 있다고 주장하던 임차인이, 경락인이 명도 청구를 할 때에야 대항력을 주장하는 것은 특단의 사정이 없는 한 신의성실원칙 내지 금반언원칙에 위반하지만(대법원 1987.5.12. 선고 86다카2788판결 등), 은행이 담보물건에 임대차조사를 할 때에 는 임대차 사실이 없다는 내용의 사실확인서에 서명날인을 했으나 그 후 경매신청이 되자 임대차를 주장하는 경우는, 금융기관은 담보가치에 따른 대출규모를 정하는 것이어서 이룰 신의성실의 원칙 에 위반했다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1987. 1.20.선고 86다카1852 판결). 얼핏 보면 모순되는 두 판례의 핵심은 ®전자는 제3자가 낙찰자인 반면에 후자는 대출자인 금융 기관 자신이고, ®전자는 임차인에게 우선변제권을 인정한다면 담보물권자는 전혀 배당을 받을 수 없지만, 후자는 임차인에게 보증금을 지급하더라도 담보권자가 대출금의 상당부분을 회수하게 된다 는 점에 차이가 있다고 할 것입니다. 결국 신의성실의 원칙 내지 금반인원칙은 단지 선행행위에 금지되는 행태의 존재뿐만 아니라, 그 상대방에게 보호받을 만한 선행행위에 대한 신뢰가 발생하고, 나아가 그 신뢰에 기하여 얼마큼의 재 산적 손해가발생하였는지를구체적으로판단하여 결정해야할것입니다 . • 62 法務士 al12년 3월호
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