임영섭 법무사(서울남부) 민사 1 Q. 여유자금을 ‘오픈형 상가’에 투자하려는데 괜찮을까요? 이번에 여유자금으로 부동산투자를 고려하던 중 오픈형 상가(구분건물이지만 벽체로 구분되지 않은 상 가) 투자를 권유받고 고민 중입니다. 대기업이 임차인으로 대형매장을 운영 중이라 임대료 받는 것은 걱정 없을 것으로 생각되지만. 법적인 문제는 없는지 궁금합니다. A. 경계벽이 없는 구분전물의 보촌등기는 무효이며 경매도 되지 않으므로 주의애야 합니다 대법원은 98마1438결정에서 “인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위 치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 할 것이다”라고 판시하고 있 습니다. 위 대법원 결정에 의하면 애초부터 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로 건축되어 구분건물로 보존등 기 되었다면 그 구분건물 보존등기는 무효이고, 단지 구분소유적 공유관계의 등기에 불과한 것으로 보아야 할 것입니다. 이런 상태에서는 경매도 진행될 수 없게 됩니다. 경매를 진행할 수 없다면 금융권에서도 담보 가치가 없다고 하여 대출을 취급하여 주지 않을 수 있습니다. 다만, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2(상가건물의 구분소유)에 의하면 ".… 3.경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, 4.구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고 하게 붙일 것”이라고 하여 예외적으로 구분벽체 없이도 구분건물로서 합법성을 인정하고 있기는 합니다. 하지만 별도 대통령령에 의해 경계표지는 "®…바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인레스강판, 석 재 그 밖에 쉽게 부식 • 손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥 재료와는 다른 재료로 설 차·· ®경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다”고 하였고, 건물번호표지의 경우도 견)…구분점포내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치… ®건물번호표지 글자의 가로규격은 5센티미터 이상, 세로 규격은 10센티미터 이상… ®구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하 게 설치하여야 한다…" 등 까다롭게 되어 있어 이와 같은 규정을 충족시키는 오픈형 상가가 얼마나 있을지 희의적입니다. 따라서 오픈형 상가를거래할시에는위와같은사정이 있음을알고주의를기울여야할것입니다. • 성팔법률성담 57
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