2012 법무사 6월호

실무 포커스 23 최근 기획재정부와 국토해양부가 발표한 2012. 5.10.자 ‘주택거래정상화 대책’ 과 그 후속대책이 완 화 발표되었음에도 불구하고, 기대했던 것만큼 부 동산 거래의 숨통이 트이지 않는 기현상이 벌어지고 있다. 일반적인 부동산거래는 거의 없다시피 하고, 다만 고가의 아파트를 중심으로 한 경매물건이 외환 위기 당시만큼이나 쌓여가고 있는 것이다. 하지만 이는 현실을 반영한 당연한 결과라고 할 수 있다. 2008년과 2009년 당시 과다하게 부동산 담보대출(LTV)을 받은 결과, 실거래가가 임차보증 금 이하로 떨어지거나 담보대출금 이하로 낮아짐으 로써 그야말로 하우스 푸어(house poor)가 양산되 는 현상까지 벌어진 것이다. 또한, 미혼남녀 수의 증가와 노인가구수의 증 가, 직장 근처로 주거지를 마련하고자 하는 직장인 등 다양한 1인 가구 수요층이 많아졌고, 이에 따라 오피스텔, 원룸 도시형 생활주택 등이 급격한 증 가하면서 주택시장의 소비자 트렌드가 급변하고 있다. 여기에 요즘 젊은 세대들은 새 아파트에서 2~4 년 거주하다가 다시 새 아파트로 이사를 가는 등 한 곳에 정착하지 않고 새로운 것을 추구하는 거주문 화의 변화도 트렌트의 한 몫을 차지하고 있다. 따라서 이러한 상황 변화와 소비자 트랜드의 변 화에 대응하는 경매전략을 어떻게 설정할 것인가가 중요하다. 소비자들이 원하는 형태의 경매물건을 구상하고 제시함으로써 성공적인 부동산경매 입찰 대리 수임이 가능하다. 2. 재테크 수단으로서의 충분한 가치 창출 - 경매시장, 적극적 재테크 수단으로 인식돼 현재 각 지방법원 단위로 매주 3~4회 정도 열 리고 있는 부동산경매 입찰은 지난 98년 IMF 시기 를 맞아 극적인 팽창을 맞이하게 된다. 당시 넘쳐나 게 입찰대리권 등 부여, ③ 경매정보사이트의 경매 물건 권리분석과 다양한 자료 제공, ④ 일부 대학들 의 사회교육원 부동산경매과정 개설 강화, ⑤ 일반 인들의 위 ③ , ④ 를 이용한 부동산 경 · 공매 직접투 자 등으로 대별할 수 있을 것다. 하지만, 경 · 공매 시장은 여전히 우리 법무사들 에게는 유용한 시장이다. 현재 부동산경매시장의 변화를 읽고 분석하면서 미래시장의 변화에 대응할 수 있다면 우리 법무사가 반드시 경 · 공매시장의 맹 주이자 전문가로서 급부상하는 등 새로운 수익구조 창출에 나설 수 있다고 생각한다. 이런 점에서 부동 산경매시장의 현황을 점검해 보고 필자 나름대로의 해결 전략을 제시해 보고자 한다. Ⅱ. 재테크 수단으로서 부동산경매의 실체 1. 소비자들의 자산 구성 형태 - 부동산 투자비율, 전통적으로 높아 한국의 시중은행 PB(Pivate Banking)들이 분석 한 2009년 자료에 의하면, 강남 부자(총자산 20억 원 기준)들의 자산 포토폴리오(Assets Portfolio) 형태는 부동산 60%, 주식 10%, 채권 3%, 보험이나 예금 20%, 금, 골동품, 예술품 등 사치품 7% 정도 라고 하였는데, 이는 안전자산인 부동산에 투자하 는 비율이 전통적으로 높은 편임을 알 수 있다. 그 외 대부분의 사람들은 단순한 형태의 부동산 과 보험, 예금으로 자산 포토폴리오를 구성하고 있 다. 여기서 알 수 있는 것은 따라서 우리 법무사들 은 일반 부동산 수요자들로 하여금 시가보다 낮은 가격으로 경매물을 취득하도록 자산 구성을 상담해 주고 투자를 유인해야 한다는 것이다.