2012 법무사 6월호

24 『 』 2012년 6월호 실무 포커스 I 부동산경매 실무 는 경매물건 중에는 예전에 찾아볼 수 없었던 질 좋 은 물건이 다량 쏟아져 있었고, 현금자산가들은 이 를 놓칠세라 그 물건들을 아주 저가에 낙찰 받아 100~1000%까지 차익을 실현하는 현상이 벌어진 것이다. 이런 일이 입소문을 타고 일반 대중들에게 전파되면서 각종 경매강좌가 늘어나고 입찰 법정은 초만원 상태가 되었다. 상황이 이렇게 변하고 있음에도 법무사들은 (물 론 일부 법무사 중에는 수백억 원대에서 수천억 원 대의 부동산경매 펀드를 조성해 많은 수익을 내기 도 했지만) 여전히 경매시장을 단순히 의뢰 받은 경 매신청서 작성과 소유권이전등기 촉탁 수임 정도로 만족하는 경우가 대부분인 상황이다. 반면 이런 과정을 거치면서 소비자들에게 부동산 경매는 기피대상이 아닌 적극적인 재테크 수단으로 인식되어 이미 입찰법정은 과포화 상태가 되어버린 지 오래다. 이는 여전히 법무사에게 매력 있는 많은 대기 수요자가 존재한다는 것을 의미한다. 수요자들은 시장거래가격보다 20~30% 정도 싸 게 취득하려는 심리를 가지고 있다. 과거에는 부동산 경매와 재테크 수익 창출은 반드시 일치한다고 믿고 있었으나 최근에는 입찰자들끼리의 과다경쟁으로 시 장가격보다 많게는 20% 이상 높게 매각되는 경우가 있고, 경매로 매각되더라도 10% 안팎의 수익을 내는 경우가 일반적이다. 법무사는 이러한 일반적인 예와 같은 조건으로 입찰경쟁에 나서봐야 그다지 큰 실익이 없다. 사실 경매물건은 부동산 침체기를 제외하면 질적으로 좋 은 물건이 많지 않다는 단점이 있다. 하지만 그러한 틈새시장에서 수익률을 높임으로써 부동산경매가 재테크 수단으로서 충분한 가치를 창출할 수 있다 는 것이다. 3. 최근 경매시장 동향과 참여자들의 심리 - 중소형 아파트 고가 낙찰율 증가 추세 지난 2010년 10월 19일 『한국경제』 신문에는 ‘중 소형 경매 1회만 유찰돼도 응찰자 몰려’라는 제목으 로 다음과 같은 기사가 실렸다. “‘2010.8.29. 부동산대책 발표’ 3) 이후 수도권 아파트 낙 찰가율이 두 달 연속 상승했다. 18일 경매정보업체인 지지 옥션에 따르면 이달 들어 15일까지 수도권 아파트 낙찰가 율은 77.9%로 지난 달의 76.6%보다 1.3% 포인트 상승, 두 달 연속 올랐다. 최근 수도권 아파트 경매에선 고가낙찰이 두드러진 것 으로 나타났다. 감정가의 80% 이상에 매각된 물건이 전체 의 60.6%에 이른다. 지난 8월 45%를 상회한 것과 비교하 면 큰 폭의 증가세다. 실제 지난 11일 서울남부지방법원에 서는 1회 유찰된 감정가 3억5천만 원의 가양동 가양 6단지 전용 58㎡가 감정가의 90%인 3억 1천5백만 원에 매각됐 다. 지난 5월 같은 단지의 동일 면적 아파트는 2회 유찰 후 감정가의 75.2%인 2억8578만 원에 매각됐다. 같은 날 서울동부지방법원에서도 2회 유찰된 감정가 6 억 원의 암사동 현대홈타운 전용 84㎡에 24명이나 입찰했 으며, 최저경매가가 감정가의 64%인 3억8천4백만 원까지 떨어졌으나 82.3%인 4억9388만원에 낙찰됐다. 지난 9월 4 억8천만 원에 경매에 나왔을 때 응찰자가 한명도 없어 유 찰됐던 것과는 대조적이다.” 위 기사에서 알 수 있듯이, 최근 부동산경매시장 에 일반인들이 대거 몰리면서 낙찰가율이 매우 높 아졌다. 또, 경매에 대한 일반인들의 심리는 유찰횟 수를 우선 보고난 후 경쟁자가 몇 명 정도인지를 탐 색하며 향후 수익성도 함께 따져 보는 게 일반적이 다. 초보 입찰자들의 경우는 마치 로또처럼 착각하 3) 2010.8.29. 정부가 발표한 부동산대책 『실수요자 주택거래 정상화와 서민중산층 주거안정지원 방안』. 내년 3월까지 DTI규제 한시적 해제, 강남 3구는 제외.