2012 법무사 7월호

실무 포커스 19 2. 한국경제와 부동산 시장의 동향 및 변화 부동산경매시장에서 유효한 마케팅 전략을 수립 하기 위해서는 부동산 거래의 과거사례를 돌아보고 현재를 직시하며 미래를 예측하는 것이 필요하다. 우리 부동산시장은 한국 경제의 산업역군으로서 경제발전에 지대한 공헌을 해온 베이비부머 세대들 의 은퇴를 맞아 큰 변화가 예상된다. 베이비부머 1) 는 한국전쟁 후인 1955년부터 산아제한 정책이 도 입되기 직전인 1963년 사이에 태어난 세대다. 통계청이 조사한 2010년 인구 총조사를 살 펴보면 베이비부머에 해당하는 47세~55세 는 6,949,972명으로 조사됐으며, 전체인구 (47,990,761명)중에서 14.4%를 차지하고 있다. 이들 중 10% 내외는 이미 경제활동에서 은퇴가 시 작되었으며, 나머지 사람들도 머지않아 직장에서나 개인사업에서의 은퇴를 기다리고 있다. 최근 우리나 라 부동산 주택 경기가 침체되고 거래가 끊기는 등 소비가 위축되는 것 또한 이들 베이비부머 세대들의 소득 위축과도 관계가 있을 것으로 진단해 본다. 반면, 1954년 이전에 출생한 사람들은 많은 격동 기를 거치게 되었는데 그 중 하나가 전국 방방곡곡 의 부동산개발 붐으로 인한 부동산 가격이 급등하 게 됨으로써 지금까지 경험해 보지 못한 큰 부를 축 적한 이들이 많다는 것이다. 오죽했으면 혹자는 이 들이 우리나라 사유재산의 50% 이상을 보유하고 있으며 그 재산으로 미혼 또는 기혼 자녀들이 살 집 을 마련해주거나 손자, 손녀 유학비와 유치원비, 대 학등록금 등을 지원해주고 있다고 주장한다. 한편, 1998년 외환위기를 거치면서 부동산경매 시장은 최대의 활황기를 거친다. 필자도 당시 법원 에서 경매담당 업무를 하면서 실감하였지만, 그때 가 부동산경매 역사의 최고점이라 할 수 있을 것이 다. 그런데 요즘은 새로운 형태의 하우스 푸어가 급 격히 늘어나고 있다. 2008년 부동산 급상승 시기를 맞이하면서 부동산수요 증가는 극치에 달했고, 이 렇게 상승하게 만든 요인 중 하나가 정부의 LTV 2) 규제 완화였다. 이에 맞추어 구매자(수요자 또는 매수인)들은 더 오를 것이라는 막연한 기대심리로 제1, 2금융권으로 부터 무리하게 부동산 담보대출을 받아 경쟁적으로 매수하는 등 가격상승을 일으킨 결과적 산물로 나타 나게 된 것이다. 그때의 과열현상이 현재 부동산 버 블 붕괴라는 부작용으로 도미노처럼 나타나고 있다. 올해 5월 10일, 정부는 부동산활성화 대책과 그 후속조치를 발표함으로써 시장을 안정시키려고 했 지만, 그 대책이 무색할 정도로 부동산시장은 냉각 된 채 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 6월 초순 경 서울 서초동에서 국토해양부 장관이 부동산중개업자들과 오찬 간담회를 가졌다는 신문 기사 3) 에 따르면, 이 자리에서 중개업자들은 한목소 리로 정부의 거래세 완화와 보금자리주택(로또 당 첨) 보급 확대로 인한 주택시장 불균형 해소를 요구 하는 등 많은 제안을 하였다고 한다. 거래활성화에 1) 2012.6.11. 한국보건사회연구원의 ‘베이비부머의 가족생활과 노후생활 전망’ 보고서에 따르면 베이비부머의 93.2%는 노후를 ‘부부끼리, 혹은 혼자살고 싶다’고 밝혔다. “자녀와 살고 싶다” 6.1%, 노후 수발 자녀 선호도 3.8%로 나타났고, 요양시설 등 공적서비스를 받고자 한 것으로 조사됐다. 베이버부머 세대들이 우리나라 경제의 중심축에서 가졌던 영향력을 벗어날 시점은 향후 10년 정도면 미미해질 것으로 보인다. 아직까지는 그들이 부동산가격에 영향력을 크게 미친다고 할 것이다. 2) LTV : ( Loan To Value ratio) 주택담보대출한도 = ( 감정가 X LTV ) - 선순위채권 - 임차보증금(소액보증금) 3) 연합뉴스 2012.6.8.자 “국토부 장관 거래가 잘돼야 서민경제 잘 된다” 중개업자 간담회…거래세 인하 추진의지 확인