2012 법무사 7월호

62 『 』 2012년 7월호 생활법률상담 민사집행 Q. 임차한 주택이 경매되어 배당요구 통지를 받았는데, 직장관계로 이사를 가야만 합니다. 저는 용인 신갈에 있는 다가구 주택에 입주하여 주민등록전입을 하고 전세계약서에 확정일자를 받 아 놓고 살고 있는 세입자입니다. 건물주의 사업 부진으로 임차주택에 경매가 진행되어 법원으로부터 2012.8.10.까지 배당요구를 하라는 통지를 받았습니다. 그런데 직장 때문에 늦어도 6월 말까지는 전 가족 이 지방으로 이사를 해야 할 형편입니다. 이런 경우 배당금을 받기 위해서는 언제까지 이 임차주택에 거주 하고 있어야 하는지요? A. 배당금을 받기 위해서는 경매법원이 정한 배당요구의 종기까지는 거주를 해야 합니다 . 주택인도(점유, 거주)와 주민등록이라는 대항요건을 언제까지 유지해야 하는가 하는 문제는 경매절차 에서 우선변제권을 행사하는 경우와 경락인(매수인)에 대하여 대항력을 행사하는 경우가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 경매절차에서 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 우선변제권을 행사하여 배당금 을 받기 위해서는 대항요건을 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 합니다. 구 「민사소송법」 하에서는 배 당요구의 종기가 경락기일(낙찰기일)까지였으나, 2002.7.1.부터 시행된 「민사집행법」 하에서는 첫 매각기 일 이전으로서 집행법원이 정한 날이 됩니다. 우리 대법원의 판례 역시 “임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시까지 만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차 인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계 인들에게 피해를 입힐 수도 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한 다”(대법원 2007. 6.14. 2007다17475)고 판시하고 있습니다. 임차인이 경매절차의 매수인(낙찰자)에게 임차권의 대항력을 행사하는 경우에는 주택의 점유(거주)와 주민등록이라는 대항요건을 어느 시점까지 계속하여 갖추고 있어야 하는지 명문규정은 없지만, 통설과 판 례는 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 한다고 해석 하고 있습니다. 그러므로 경매절차에서 세입자가 매수인(낙찰자)에게 대항력을 행사하는 경우에는 매각대금 납부 시까 지 계속하여 대항요건을 유지하여야 할 것입니다. 따라서 임차인인 귀하께서 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 임차보증금을 배당받기를 원하는 경우에는 ‘임차주택의 거주와 주민등록이라는 대항요건’을 경 매법원이 정한 배당요구의 종기인 2012.08.10.까지는 계속 유지해야 하며, 전가족의 지방 이사는 그 이후 로 하셔야 할 것으로 사료됩니다. ▒ Q&A