2012 법무사 7월호

생활법률상담 Q&A 63 민사 Q. 매매한 상가건물을 계약해제 하려는데, 24시간 이내에 하면 손실이 없다고 들었습니다. 저는 용인에 있는 상가건물을 매매대금 3억 원, 계약금 3,000만 원, 중도금 1억7,000만 원, 잔금 1억 원으로 합의하여 매수키로 했습니다. 마침 계약 날이 토요일 저녁 6시경이었고, 제가 현금을 준비하지 못 한 관계로 현금으로 300만 원을 매도인에게 주고, 나머지 계약금 2,700만 원은 월요일까지 매도인으로 계좌로 입금하기로 하고, 공인중개사를 통해 상가매매계약을 하고, 계약서를 작성했습니다. 그런데 그날 저녁에 남편이 상가건물이 너무 비싸다면서 계약을 해제하라고 하여 여기저기 알아본 결 과, 요즘 경기를 고려하면 약간 비싸다는 생각이 들었습니다. 주변 지인들은 계약 후 24시간 이내면 아무 런 손실 없이 계약 해제가 가능하며, 제가 지급한 계약금도 돌려받을 수 있다고 하는데, 정말인지요? 저는 손실 없이 상가계약을 해제하고 싶습니다. A. 특별약정이 없다면 24시간 내 해제해도 계약금 전부를 포기하는 손실을 볼 수 있습니다. 계약은 ‘청약과 승낙’이라는 의사표시의 합치에 의해 성립하며, 계약이 일단 성립하면 성립 시부터 계약 당사자는 그 계약내용에 구속되어 성실히 이행할 의무가 생깁니다. 계약의 해약에 관하여 「민법」 제565조 는 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부 한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하 고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 공인중개사들이 통상 사용하는 표준매매계약서를 살펴보면, “매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없 을 때에는 잔금)을 지불하기까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약 을 해제할 수 있다.”고 명시되어 있습니다. 그러므로 계약 시 당사자간에 계약금을 지급키로 합의하고 계 약금 수수가 있는 경우, 특별한 약정이 없는 한 당사자의 일방이 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금을 교부한 측에서는 교부액을 포기함으로써, 계약금을 수령한 측에서는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제 할 수 있을 것입니다. 귀하께서 체결한 위 상가매매계약의 구속력에서 벗어나기 위해서는 귀하가 교부한 계약금을 전부 포기 할 수밖에 없다고 사료되며, 아무런 손실 없이 계약을 해제할 수는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 체결 시에 특약으로 ‘계약 후 24시간 내 해약할 수 있다, 추후 남편의 동의를 얻는 것을 계약의 성립조건 으로 한다’고 명시한 경우는 손실 없이 해제가 가능하다 할 것입니다. 계약법에서는 “계약은 지켜야 한다”는 것이 계약적 정의이며, 대원칙입니다. 즉 계약은 매우 중요한 법 률행위라는 것입니다. 그러므로 계약에 임하는 경우에는 사전에 상세하게 조사하고 신중하게 접근한 후에 야 결정하는 태도가 필요할 것입니다. ▒ 허재승 법무사(경기중앙)