2012 법무사 7월호

A씨는 3년 전 새로운 주택을 마련하기 위해 은행 에서 주택담보대출을 받으면서 은행원의 권유에 따 라 현재 소유한 주택에 포괄근저당을 설정했다. A 씨는 포괄근저당이 주택담보대출만 담보하는 것이 라고 생각하고 포괄근저당의 범위에 대한 구체적인 설명을 듣지 않았다. 그런데 A씨가 보증을 서 준 친구 B씨가 대출을 연체하면서 문제가 발생했다. 보증을 선 친구가 대 출을 연체하자 포괄근저당을 설정한 자신의 주택이 은행에 압류를 당한 것이다. A씨는 주택담보대출을 위해 설정한 포괄근저당이 B씨의 보증과도 연관이 있는지 몰랐다고 항변했지만 소용이 없었다. 장기·지속거래 사업자 등은 포괄근저당 허용 포괄근저당은 채권자와 채무자 사이의 특정거래 에서 발생하는 채권을 담보하는 것이 아니라 당사자 사이에 발생하는 현재 또는 장래의 모든 채권을 하 나의 근저당권으로 일괄해 담보한다. 따라서 A씨가 주택담보대출을 받으면서 설정한 포괄근저당은 주 택담보대출뿐만 아니라 카드, 보증, 어음 등 여신거 래에 따르는 모든 채무를 일괄해 담보하는 것이다. 하지만 올 하반기부터는 개인 대출자에 대한 포 괄근저당 설정이 원칙적으로 금지된다. 또 제3자의 담보로 은행에서 돈을 빌린 사람이 추가대출을 받 기 위해서는 대출한도가 남아 있다고 하더라도 담 보제공자의 동의를 얻어야 한다. 금융위원회는 지난 5월 포괄근저당 개선 등의 내 용을 골자로 하는 「은행업감독규정」 규정변경을 예 고했다. 2010년 개정 「은행법」은 은행이 포괄근저 당을 요구하는 것을 금지하고 일부의 경우에 대해 서만 허용해 왔지만 명확한 해석기준이 없어 여전 히 포괄근저당이 널리 활용돼 왔었다. 이번 규정변경에 따라 포괄근저당이 허용되는 경 우는 △장기·지속적인 거래가 있는 사업자(개인사 업자 포함) △은행이 포괄근담보 설정효과에 대해 충분히 고지한 경우 △차주에게 객관적으로 편리하 고 차주가 원하는 경우와 △은행이 구체적 입증자료 를 작성·보관 후 설정이 가능하도록 구체화했다. 이미 설정된 포괄근저당, 은행에 해제 의무 포괄근저당은 개정법 시행 전에 설정돼 아직 만기 가 다가오지 않아 여전히 시행되고 있는 상태다. 은 행은 이러한 포괄근저당의 만기 연장이나 재약정 등 기존의 대출을 갱신할 때 포괄근담보를 요구할 수 없고, 설정돼 있는 포괄근담보는 의무적으로 없애야 한다. 또 대출 상환 시 은행은 담보제공자에게 근저 당의 소멸 또는 존속에 대한 의사를 확인해야 한다. 주택담보대출금의 상환을 위해 7월 은행을 찾은 A씨는 포괄근저당을 해소해 달라고 요청했다. 은 행 직원은 친구 B씨가 남아있는 대출 한도에서 추 가대출을 원한다며 담보제공자인 A씨의 동의가 필 요하다고 했다. 포괄근저당은 해소됐지만 A씨는 혹 시 예상하지 못한 피해가 발생하지는 않을지 꼼꼼 히 살펴보고 결정할 생각이다. ▒ 주택담보대출시 과도한‘포괄근저당’없어져요! 「은행업감독규정」 규정 변경 제3자담보 대출자의 추가대출, 담보제공자 동의 얻어야 알 뜰 살 뜰 법 률 정 보 64 『 』 2012년 7월호