정받을 수 있고, 의뢰에 유리하기 때문이다. 이를 위해 다양한 관련 전문가(법무사, 세무사, 변호사, 공인중개사, 파워포인트 작성 전문가. 수익 성 분석가)들이 하나의 그룹을 형성하여 종합서비 스를 한다면 더욱 경쟁력이 있을 것이다. 1) 고객과의 약정 전 필수 점검사항 1.부동산매수 실수요자인지 장·단기 투자자인지 목적결정 의 여부결정 대법원 홈페이지, 인터넷 경매 2. 물건선정과종류 정보 사이트 둥에서 목적에 따라 상가, 빌딩,아파트, 임야,도로 전, 답 과수원등물건 선택 가급적이면 의뢰인이 잘 아는 지역 을 선정하거나 단순히 투자목적으 로 추천을 해달라고 요구하면 여러 가지를 고려하여 신중하게 선정하 3. 지역선정 되 선정되면 임장활동을 철저히 한 다. 사진으로만 판단하는 것은 절 대 금물이다. 왜냐하면 현장에 가 서 보면 도로나 지역상황이 사진과 다른 경우가 많아 실패의 원인이 되는 경우가 있기 때문이다.1) 의뢰인이 투자 가능한 금액의 규 4. 금액정도와 모와 금융권에서 leverage(지렛대 조달방법 효과)를 이용한 자금조달 가능 여 부에 대한 사전 검토가 반드시 필 요하다. 2) 권리분석은 경매의 핵심이다. 관 5.권리분석 련법은 물론 판례나 법원 업무처 리를 정확히 파악하여 권리관계를 분석하여야 한다. 그 중에서 「주택 •••• 임대차보호법」이나 「상가건물임대 5. 권리분석 차보호법」, 유치권, 법정지상권 등 에 대해 기록상 나타난 권리자들 울 철저히 분석하는 것이 필요하 며, 결코 대충 또는 관행적으로 해 오는 업무처 리 방식을 따라서는 안된댜 예를 들면 경매로 매수한 부동산 이 나중에 보니 물이 새거나 하수 관이 막혀 있으며, 엘리베이터가 고장 나 있는 등 이로 인해 수리 6. 물건하자 비용을 감안하지 않은 채 입찰 금 유무분석 액을 정할 경우 생각보다 많은 돈 이 소요되어 별 수익을 내지 못하 는 경우가 발생할 수 있으므로 입 찰 전에 반드시 하자 유무를 체크 해야한다. 어느 정도 시장조사를 한 후 적절 한 가격으로 매수하는 것이 중요 7.수익성분석 한데 월차임대수입과 보증금 정 도, 관리비, 인건비 소요 정도 등 을 면밀히 따져볼 필요가 있다. 단기일 경우 환금성이 중요하다. 그 돈으로 재투자가 가능하기 때 8. 장·단기보유에 문이다. 그러나 중장기일 경우 향 따른계획수립 후 개발가능성 등을 가늠한 정보 를 입수하였다거냐 이자 부담이 없이 자금을 묶어두어도 되는지 여부를 철저히 따져보아야 한다. 2) 고객과 밀착해 일심동체가 되어라! 고객은 나름대로 부동산에 대한 경험과 지식을 가지고 있는 경우가 많다. 특히 재산이 많은 사람들 1) 필자는 지난해 양평에 전원주택용 경매물건을 찾던 중 감정서에 첨부된 사진을 보고 주변 환경이 좋은 것 같아 선택을 하고 직접 임장을 했는데, 진입로가 협소하고 전원주택지로는 적합하지 않은 상황이어서 실망한 적이 있다. 그래서 반드시 현장을 가보는 것이 중요하다. 가보지도 않고 최저매각가격이 3회 이상 유찰된 물건을 싸다고 덜킥 매수해 낭패를 본 경우도 보았다 2) 간혹 매각허가걸정 후에 가서야 부랴부랴 자금조달을 위해 분주하다 정작 잔금마련을 못해 보증금 10%를 몰수당하는 경우를 보게 된다. 그러므로 반드시 입찰 전에 자금계획을 철저히 세워야 한다. 실무 포커스 23
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