실무 포커스 I 부동산경매 실무 은 상당한 지식을 가지고 있는 경우가 일반적인데 이들은 부동산을 바라보는 동물적 인 감각과 시야가 어지간한 부동산업자들보다 더 낫다고 생각하면 된 다. 어설픈 지식이나 분석 자료로 접근했다가는 외 려 면박을 당할 수도 있다. 따라서 법무사가 단지 부동산경매 물건에 대한 권리분석만으로 만족해서는 안 된다. 입찰금액을 정하는 것도 고객의 의사가 매우 중요하지만 입찰 시 경쟁자들의 예상 수가 몇 명 정도일지를 분석해 서 최대의 입찰금액을 정해 놓고 반드시 지키도록 하되 부화뇌동하는 경우가 있어서도 안 된다. 소위 주식처럼 작전세력이 존재할 수도 있음을 간과해서는 안 되고, 입찰 전에 앞서 조사한 내용을 자료로 활용해 가급적이면 입찰금액을 정하기 전에 고객과 수시로 전화하거나 또는 가까이에서 의견을 교환하는 등의 방법으로 밀착해 입찰법정에서 최 종적으로 정하도록 도움을 줄 필요가 있다. 그래야 ‘전문가’라는 말을 들을 수 있을 것이다. 고객과 한 마음 한 몸이 되어 움직이면서 결국 고객을 입찰법 정에서 최고가 매수인이 되도록 만들어야 한다. 3) 입찰법정에서는 정신을 집중하라! 그동안 수십 차례 입찰법정을 다녀왔지만, 법무 사가 입찰의뢰를 받아 명예롭고 당당하게 최고가 매수인의 ‘대리인 법무사’라는 호칭이 들려오는 것 을 본 적이 그리 많지 않다. 오히려 이 법정, 저 법 정에 자주 나타나는 사 람들은 소위 말해 ‘무자 격 브로커'들이다. 그들은 전문가다운 모습으로 고 객들을 유혹하여 돈을 벌고 있다. 각설하고, 법무사는 입찰법정에서 고객과 일심 동체가 된 후 기록감시 전담자를 내세워 제일 먼저 입찰법정의 맨 앞에 놓인 기록 열람대로 다가가 경 매사건 기록 위치를 파악해 둘 필요가 있다. 왜냐하 면 전담자가 기록으로부터 눈을 떼지 않고 몇 명 정 도가 보고 있는지를 파악하여 가능 경쟁자 수를 예 측, 입찰금액을 정하는데 반영해야 하기 때문이다. 그래야 입찰 금액을 터무니 없이 높게 쓰는 것을 방 지할 수 있고, 경쟁자 없이 단독으로 입찰할 경우에 도 최저 매각가격으로 입찰하여 궁극적으로 최대수 익을낼수있다. 그리고 이때는 경쟁자가 눈치 채지 못하도록 신 중을 기해야 한다. 법무사는 최종적으로 입찰에 따 른 매수보증금 10% 수표 1장과 위 임장 날인 여부3). 물건번호가 맞는지, 기타 입찰표 기재사항에 누락 된 건 없는지 등을 다시 한 번 철저히 점검한 후, 입 찰 마감시간 10분 전까지 입찰함에 투입해야 한다. 간혹 마감시간이 지나 나타나 허둥지둥 하며 하소 연하는 사람들이 있는데 절대로 허용되지 않는다는 점에유의하여야한다. 그리고 밖으로 나가 잠시 성공기도를 하도록 한다. 운에 따라 생각지도 않게 자신이 최고가 매수인으로 정해지는 경우가 종종 있기 때문이다. 예를 들어 공 유자우선매수인4)이 입찰보증금 전부를 준비하지 않 3) 법무사가 대리인 입찰시 위임인 인감증명서 첨부와 관련하여 서울지구 대표집행관들이 법원행정처에 유권해석을 요청한 결과, 2008.5.14, 법원행정처 가족관계등록과 1548호로써 인감증명서 첨부를 요하지 않는다고 해석하였으므로 각급 법원이 입찰대리를 하려는 법무사들에게 인감증영서를 요구하지 않을 것으로 보이지만, 간혹 지방의 대표집행관이 이 지침서가 있는지도 모르고 요구하는 경우가 있어 자칫 입찰무효가 될 뻔한 적도 있었다, 그러므로 법무사는 이 지침서를 숙지하여 실수가 없도록 해야 한다. 필자도 무효가 두려워 위임인으로부터 으레 인감증명서를 받아 제출해 왔다. 그런데 앞으로는 이 확실한 지침서가 존재하므로 필요가 없다 4) 퉁상적으로 하나의 물건에 여러 명의 공유자가 존재하게 되는데, 입찰 전에 공유자우선매수신고서를 제출해 공유자가 최대한 유찰되게 만들어 아주 싸게 24 「법 무사』 2012년 9월호
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