았거나 부족하게 준비해 온 경우가 있으며, 물건번호 가 여러 개 있는데 입찰자가 실수로 자신이 원한 물 건번호를 잘못 보고 착오로 다른 번호를 기재하여 무 효가 되는 경우가 있음을 필자는 실제로 여러 번 보 았다. 그래서 경매입찰 하는 데는 온정신을 집중해야 한다. 그래야 그동안 입찰준비 하느라 고생한 노력이 헛되지 않을 것이고 소위 대박도 낼 수가 있다. 4) 최고가 매수인이 된 후 준비사항을 철저히 점검하라! 고객으로부터 의뢰를 받은 사건에서 최고가 매 수인으로 호칭되어 입찰법정에 모인 많은 사람들의 부러움을 사면서 기쁨을 누리는 기분은 이루 말할 수 없이 좋다. 마치 최근 런던 올림픽 경기에서 금 메달을 획득하는 순간 선수와 국민 모두가 커다란 쾌감을 느끼는 그런 기분과 같다고 보면 된다. 아무튼 최고가 매수인이 된 다음에는 흥분을 가 라앉히고 다음 단계를 준비해야 한다. 입찰이 되면 1주일 후 매각허가결정까지 기다리게 되는데 특별 한 변수가 생기지 않는 한 어차피 허가결정은 나게 되어 있으므로, 권리 분석한 자료를 기초로 서서히 매수 물건에 대한 점검을 시작해야 한다. 즉, 점유이전금지가처분신청5) 대상자와 인도명 령신청서 제출대상자, 협상대화자 등으로 분류하여 •••• 소유자, 채무자, 임차인 등 점유자들에 대해 어떤 내용으로 내용증명 등을 보낼 것인지, 그리고 임차 인 등을 언제쯤 몇 번 정도 만나 대화를 나눌 것인 지에 대해 계획을 수립해야 한다. 이렇게 미리 준비 하면 완전히 건물인도를 받기까지 많은 시간을 절 약할 수 있고, 고객에게도 불필요한 비용이 지출되 지 않도록 도움을 주어 더욱 신뢰를 쌓을 수 있다. 이와 관련하여 차순위 매수신고인이 대금을 지급 하지 않아 재매각을 하는 경우에는 최고가 매수인이 된 자와 차순위로 매수인이 된 자 모두 같은 입장이 기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매 목적물의 권리를 취득한다. 그리고 경락대금을 납부 하지 않아재입찰이 나오는사유는무궁무진하다. 재경매 사유를 알게 되면 돈을 벌 수 있다. 왜냐 하면 그 사유가 무엇인지 내용을 알고 잘 분석하면 보다 낮은 가격으로 매수할 수가 있기 때문이다. 다 만, 그 사유를 알기가 쉽지 않다는데 문제가 있을 뿐이다. 또, 재경매의 경우는 최저매각가격의 20% 보증금을 납입하게 되어 있으므로 주의하여야 한 다. 실제로 입찰시 10%만 준비해 왔다가 낭패를 보 는 경우를 보았다. 그래서 재경매로 나온 물건인지 를 먼저 잘 따져보고 입찰준비를 하면 그런 간단한 실수를면할수있다. 5) 매각 불허가 결정이 날 경우에도 대비하라! 만들려는 경우인데 자칫 입찰법정에서 정신없는 공유자가 입찰보증금을 미달되게 가져왔거나, 한 사건에 여러 개 매각물건 번호가 있는 경우 각자 개별 매각방법으로 진행되는데, 이때 실수로 자신이 매수하고자 하는 물건번호를 다른 번호로 잘못 가재하여 무효가 되는 경우가 있다. 이런 식으로 기대가 한순간에 무너지는 경우가 종종 있음을 명심해야 한다. 구분소유적 공유관계에 있는 공유자 측, 아파트 연립주택, 주상복합건물 등은 공유자우선매수청구인이 될 수 없으므로 주의해야 한다 5) 필자는 법무사들조차도 부동산 점유자에 대해 점유이전금지가처분신청을 신청법원에 제출하지 않아 금전적인 손해는 물론 장기간동안 명도를 받지 못해 고생하는 경우를 종종 보았댜 이 절차를 간과할 경우 구점유자가 고의적으로 무상 신점유자를 순차적으로 변경하여 매수인으로 하여금 골탕을 먹이는 경우가 비일비재하다 얼마의 돈이 소요되더라도 절대로 이 절차를 간과해서는 안 된다는 것이다. 그리고 피해자라고 생각하는 점유자(임차인. 유치권자, 소유자. 채무자 등)가 이사비용 +a를 요구하는 경우가 보통이고 합의를 할 것처럼 속임수를 쓰기 때문에 일단은 위 절차를 밟아놓고 합의를 하더라도 하여야 할 것이다. 그러면 법무사로서는 사건을 추가로 위임받게 되는 효과도 있다 실무 포커스 25
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