청구채권이 감정가 대비 적은 것은 삼가는 것만이 날벼락을 막는 길이고 다잡아 놓은 토끼를 놓치지 않는 전략일 수 있다. 대금지급기한이 정해지면 미 리 준비된 잔금 집행을 신속히 처리하는 것이 낫다. 왜냐하면 위에서 언급한 대로 시간을 지체했다가는 무슨 일이 발생할지 모르는 경우가 있기 때문이다. 대금을 지급할 때 은행에서 매수한 부동산을 담 보로 대출을 받은 경우가 필요하기도 한데 은행 등 담보대출을 받는 데는 최소 1주일 이상이 소요된 다. 대출을 받기 위해서는 은행 또는 담보 부동산 가치7) 및 대출 받을 자의 개인신용 정도를 평가하 여 대출을 해 주게 되어 있으므로 이 점 유의해서 차질이 발생하지 않도록 미리 알아보고 준비하는 것이 필요하며, 준비하지 못해 대금지급기한을 도 과하게 되어 결국 피같은 입찰보증금이 배당금으로 흡수되지 않도록 해야 할 것이다. 또 중요한 것은 공시되지 않으면서도 숨어서 버 티고 있는 권리를 잘 살펴보아야 고객에게 손해가 안가고 법무사도 위험 부담을 덜 수 있다. 또한 임 의경매 또는 강제경매 신청채권자가 자산의 채권을 변제 받고자 낙찰 받는 경우가 많다. 낙찰 받은 이 채권자들은 상계신청(차액지급선청)을 하게 된다. 즉, 매수대금의 한도 내에서 자신이 받을 배당금을 공제한 나머지를 납부하도록 한다는 것이다. 이 상 계신청은 ‘매각결정기일이 끝날 때까지’라는 점에 주의하여야한다. 6) 매각대금지급 후 당장 해야 할 일들 •••• 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적 인 권리를 승계 취득하게 되는데8) 매수인으로 된 자를 위해서 법무사는 앞서 언급한 대로 미리 준비한 점 유자들에 대한 인도명령선청서와 점유이전금지가 처분신청서를 동시에 제출하여야 한다. 그래야 시 간을 절약할 수 있고, 점유자들과 유리한 입장에서 협상이 가능하다. 이와 병행해서 매각대금을 납부하면서 소유권이 전등기 촉탁서를 경매법원에 제출하게 되는데 매수 인이 인수되지 아니한 부동산상의 부담에 관한 기 입등기 말소신청을 하게 된다. 이는 법무사들이 잘 알고 있을 것으로 믿고 생략하기로 한다. 그리고 간혹 인도명령을 누가 담당하는지에 대 하여 혼동하는 법무사들이 있는데 인도명령에 대한 재판은 사법보좌관이 아닌 판사가 심사하게 되어 있다. 이 경우 유치권자와 대항력 있는 임차인이 문 제다. 법원은 정형화된 심문서를 이들에게 발송하 여 7일 이내에 답변하도록 하고 있다. 정당한 점유 자로서 권리가 있다면 심문서 질문에 요건에 맞는 답변을 해야만 인도명령을 면할 수 있는데, 법무사 는 고객의 입장에 서서 가장 유치권자, 불법 점유자 등을 잘 가려내어 대항력 없음을 주장하는 소명자 료나 논리를 잘 펼쳐야 한다. 이러한 절차를 거치면 인도명령을 내리게 되는데 통상적으로 배당기일 때 함께 내리게 된다. 왜냐하 면 임차인 점유자가 배당금을 받기 위해서는 매수 인이 건물명도확인서와 인감증명서를 해 주어야 하 고 최소한 이때까지 점유자도 나갈 생각을 하지 않 7) 대출은행은 유치권신고가 있거나 법정지상권. 최선순위 가처분, 최선순위 가등기 등이 등기부상 존재하면 대금납부 후 소유권이전등기촉탁시 말소될 사항인지 여부에 대하여 체크하게 되고 개인 신용정도를 체크하여 매월 이자 변제 가능성 여부를 체크하여 등급을 매겨서 대출해 준다. 그래서 부동산가치만욜 가지고 매수가격 대비 50~60% 대출 가능하다고 일방적으로 속단해서는 안 된다. 분명한 것은 대출하기 전에 충분히 대출가능 금액을 대출자측과 협의하여 기한을 넘기지 않도록 유의해야 한다는 것이댜 참고로 많은 돈을 대출받기를 원한다면 고객 자신의 주거래 은행이거나 수협 등이 유리하다고한다. 8) 「민사집행법」 제135조 실무 포커스 27
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