실무 포커스 I 부동산경매 실무 기 때문이다. 아무튼 법무사는 이런 제반 절차를 소홀히 해서 는 안 된다. 미리 준비하지 않았을 경우에는 소요 되는 비용과 절차 등이 만만치 않아 매우 힘들어진 다는 사실을 명심해야 한다. 그리고 임차인들을 만 나기 전에 점유함으로써 불이익을 당할 것을 중심 으로 하는 내용증명서를 작성하여 보낸다. 이룰 받 아본 임차인들은 당황하는 경우도 있지만 대부분은 경매상담을 통해 이사비용을 요구하고자 엉뚱하게 골탕을먹이게 하는경우도 있다. 이들과 협상하기 위해서는 일단 상대방 임차인의 입장을 헤아리는 접근 방식이 필요하다. 대부분 이 들의 요구는 경제적인 보상과 관련되어 있어 이사 비용과 기타 등등을 포함해 보통 50~100만 원 정 도만 주면 언제까지 건물을 비워주겠다고 하는 경 우가 많다. 물론 이러면 천만다행이지만, 이사비용 과 약간의 보상금 외 더 많은 돈을 요구하는 경우가 많다는데 문제가 있다. 마치 매수인(낙찰인)이 경매 를 통해 떼돈을 버는 것으로 착각하고 당연히 보상 을 해야 하며, 요구하는 돈을 다 받아서 나가겠다는 심리가 깔려 있기 때문이다. 이를 적극적으로 대처하기 위해서는 우선 인도명 령을 경매법원으로부터 받아 놓은 후에 협상에 들 어가는 것이다. 이렇게 되면 훨씬 우월한 위치에서 협상이 가능하게 되므로 수월해질 수 있다. 혹시 임 차인 등이 합리적인 요구를 넘어 계속 억지를 부리 는 상황이라면 불가피하게 비용을 들여서라도 신속 하게 집행관에게 의뢰해 강제집행 예고통지를 하 고, 이후 다시 협상을 하게 되면 훨씬 효과적인 결 과를얻을수있다. 또, 임차인 점유자 외에 유치권자의 경우 90% 이상이 가장인데, 이에 대해 면밀히 조사하여 소명 자료를 첨부서류로서 제출하면 인도명령을 받는데 그다지 어려움이 없다. 대부분의 유치권자라고 주 28 「법무사』 2012년 9월호 장하는 이들이 제출한 신고서를살펴보면 피담 보채권을 터무니없이 부풀렸거나 존재하지 않은 피 담보채권이 존재하는 양 허위로 적어서 제출하는 경우가 많다. 이들은 채무자 또는 소유자와 서로 짜 고 허위로 공사공급계약서를 작성하는 경우가 많으 며, 설령 점유를 한다 하더라도 요건에 맞는 점유를 하지 않는경우가많다. 이러한 유치권자들은 허점을 많이 내포하고 있으 므로 점유관계와 피담보채권의 존재 여부를 잘 파 악하면 큰 이 익과 연결되는 경우가 많다. 필자는 유 치권자라고 법원에 신고한 자가 경매매수인에 의해 입찰방해죄 및 사기미수죄로 고소 당해 결국 실형 을 받는 등 형사처벌을 받는 경우를 보았다. 결국 고소한 매수인은 악의적인 이들을 형사 처벌 시키고 그야말로 대박을 쳤다. 이 점을 잘 활용하면 법무사가 실력을 인정받아 사건을 추가로 위임 받을 수 있는 계기가 될 수 있으며, 경매전문가로서 급부 상하는 계기도 될 수 있음을 상상해 보기 바란다. 분명한 것은 부동산 전문가들은 향후 2~3년 내 가 부동산 경 ·공매를 통해 돈을 벌 시기라는 점을 모두 인식하고 있다는 것이다. 이 시기를 놓치지 않 고 최대한 활용해서 경매 의뢰를 통한 최대한의 수 익을 창출할 수 있도록 지금 당장 준비하고 또 준비 하여 현재와 장래의 수익 포지션을 확보해가기 바 란다 . • 바로 잡습 니 다 2012년 8월호 •••••••••••••••••••••• • 동정란 p82의 서울동부지방법무사회 소식 중 ‘소속회원 100여 명이 참석한 가운데’는 ‘소속회원 180여 명이 참석한 가운대의 오기임으로 바로잡습니다.
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