생활법률상담 Q&A _' Q. 전세 보증금을 올려췄는대, 알고 보니 8개월 전 이미 근저당권이 설정되어 있었습니다. 저는 2010년 7월, 임대인과 보증금 8,000만 원에 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고와 확정일자 까지 받은 상태였습니다. 이후 2012년 8월 임대차계약이 기간만료되어 다시 임대인과 재계약을 체결하면서 보증금 3,000만 원을 증액한 후 같은 날 다시 확정일자를 받았습니다. 그 후 전셋집의 등기부를 열람해 보았 더니 놀랍게도 채권최고액 3억 원의 근저당권이 2012년 2월에 설정되어 있었습니다. 이런 경우, 제가 증액 해준 보증금 3,000만 원은 보호받을 수 있는 것인지요? A. 저당권설정등기 후의 보증금 증액은 저당권자의 권리침에로 우선 변제받을 수 없습니다. 임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으 로써 저당권자에게 대항할수 있음은물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과사이에 임차보증금을증액하 기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권 자에게는 대항할 수 없다고 할 것입니다. 판례 역시 위와 같은 사안에서 "임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고, 저당권 설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다”(대법원 1990.8.14. 선고 90 다카11377 판결 참조)라고 하고 있습니다. 이러한 법리는 “대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기 로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용’'（대법원 2010.5.13. 선고 2010다12753 판결)됩 니다. 따라서 귀하께서는 이 사건 임차보증금의 증액시기가 이 사건 건물에 관하여 근저당권 설정 이후인 이상 그 증액분에 대해 저당권자보다 우선하여 변제를 받거나, 또는 임차권에 기한 대항력을 주장할 수는 없을 것 같습니다. 한편, 「주택임대차보호법」 상 우선변제금이나 최우선변제금은 임대차계약 설정 당시 법률을 적용하지만, 임대차 계약을 체결하기 전에 이미 등기부상 선순위 근저당권등기가 된 경우에는 근저당권자와의 관계에 있 어서 배당 등에서 임차인이 대항력을 갖추었다 하더라도 최우선 변제금은 근저당설정등기 당시를 기준으로 그 당시 「주택임대차보호법옳7 적용하여 계산하므로 주의해야 합니다. 「주택임대차보호법 시행령」에서도 부칙 2항(경과조치)을 보면 ‘‘이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물 권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다”고 명문규정을 두고 있습니다 . • 66 「법 무사』 2012년 9월호
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