실무 포커스 1 부동산경매 실무 면 점유자와 협상을 하든지 해야 한다. 일단은 매수 인이 인도명령을받아두면 협상에서도유리하게 작 용된다는 점을 꼭 알아두자. 매수인이 협상 전에 인도명령을 받아놓고 협상에 들어가면 이 사실을 알게 된 점유자 대부분은 매수 인이 의도하는 바대로 협상을 하게 된다. 그러나 협 상에도 불구하고 어떻게든 한 푼이라도 더 받아서 나가려는 점유자들 때문에 힘든 과정을 겪게 되는 경우가많다. 필자는 이러한 과정을 여러 차례 경험했는데, 한 가지 해결 방법으로는 인도명 령을 받은 결정문을 첨부해 기한을 정해 점유자에게 강력하게 경고하 는 내용증명을 보내는 것이다. 요즘은 인도명령에 대한 대응방법이 일반인들에게도 널리 알려진 탓에 실제로 강제 집행단계까지 미동도 하지 않는 사람 들이많다. 이러한 골칫거리인 점유자를 어떻게 하면 비용을 절감해 가며 스스로 나가게 할 수 있을까. 우선은 점유자들이 대항력을 갖추었든 갖추지 않았든 간에 통상적으로 낙찰인은 인도명 령을 받기 전에 점유이 전금지가처분결정을 받아두는 것이 장래 강제집행 에 있어서 낭패를 보지 않게 되는 중요한 절차임에 틀림없다. 법원에 이 두가지롤동시에 제출하는것 이 효과적이다. 점유이전금지가처분신청은 신청과 업무인 반면 에 인도명령은 경매법원이라는 점에 차이가 있다. 점유이전금지가처분은 1주일 내에 결정이 내려져 집행이 가능하고 처분 결정문을 가지고 갑자기 나 타나는 집행관을 보고 점유자가 당황하는 경우가 생기지만, 인도명령은 상당한 기간이 소요되므로 함께 서두르는 것이 좋다. 예컨대 위에서 말한 점유자들이 경매 매수인을 힘들게 하여 자신들이 유리한 입장으로 유도하는 수법으로 다른 점유자에게 계속해서 이전시켜 강 44 「법 무사』 2012년 10월호 제집행을 어렵게 만드는 경우가 더러 있다. 이들 의 속셈은 매수인으로부터 이사비용이나 최소한의 합의금이라도 받아 챙기려는 것인데 이 때문에 경 매시장은 결국 진흙탕이 되고 만다. 어쨌든 매수인은 다소 비용이 소요되더라도 반 드시 점유이전금지가처분 결정을 받아 집행관에게 의뢰하여 적당한 방법으로 공시하도록 함으로써 이 들이 점유이전을 하지 못하도록 하고, 그래도 타인 에게 불법으로 이전시켰을 경우에는 신청법원으로 부터 승계집행문을 부여 받아 강제집행을 실시하면 된다. 다만, 이때 약삭빠른 점유자들은 점유이전금지 가처분 결정에 대한 승계집행문을 부여(1주일 소요) 받는 톰을 타서 다시 타인에게 점유이전을 하는 경 우가 있다. 매수인을 힘들게 만들어 맥이 빠지도록 유도하려는 목적이다. 이럴 경우 경매법원에 집행 관에 대한 이의신청을 하여 인용결정을 받아 집행 하면 아무리 점유자를 타인에게 점유 이전하였다고 하더라도강제집행이 가능하다. 여기서 한 가지 알아둘 점은 소유자나 채무자, 불법점유자는무조건 인도명령 대상자이다. 인도명 령은 법원마다 결정을 내리는 시기가 약간 다르다. 어느 법원의 경우에는 배당절차까지 기다렸다가 배 당과 함께 한꺼번에 인도명령을 내리는 경우가 있 는데 이는 경매 매수인에게는 불필요한 시간을 낭 비하게 만들고 이들 점유자들은 경매신청 후부터 현재 단계까지 고의적으로 전기요금, 수도요금, 관 리비 등을 체납하는 경우가 많아 그 손실이 늘어나 게 되는 결과를 낳게 된다. 따라서 이에 대한 해결책으로 인도명령 결정이 늦어짐에 따른 경제적 손실을 인도명령신청서에 상 세히 언급하여 이 결정을 빨리 내리도록 하게 하는 방법이 좋다고 본다. 그리고 별지도면의 강제집행
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