할 점유부분 평면도를 정확히 작성하여야 한다. 그 렇지 않으면 집행관이 집행 불능 조치를 취하게 되 므로 경정결정을 받지 않으려면 반드시 특정 점유 부분과 위치를 명확히 할 필요가 있다. 그리고 여러 명의 점유자둘이 어느 위치를 특정 해서 점유하지 않고 있다면 공동점유자로서 이들 모두를 피신청인으로 지정하고 평면도에도 이들 전 부의 성명과 면적을 기재하여 공동점유자임을 분명 히 밝혀야 집행관에 의한 강제집행을 원활하게 할 수있다. 필자는 이 방법을 여러 번 사용하여 효과를 본 적 이 있다. 그리고 인도명령이 피선청인 점유자에게 송달되지 않아 애를 먹는 경우가 있는데 피신청인들 이 집을비우거나일부짐을남겨둔채 이사간경우 도 있다. 그래서 당연히 송달이 지연되거나불능이 되는 경우가 허다하다. 물론 공시송달로 종결하지만 송달불능이 될 경우에는 직접 그 인도명령결정정본 을 집행관이 소지한 채 현장에 나가 피신청인 겸 점 유자에게 교부 송달하기도 한다. 인도명령으로 강제집행을 집행관에게 의뢰할 경 우에는송달증명서가반드시 필요하기 때문인데 여 기서 필자는 송달불능에 대한 두려움을 가질 필요 는 없다는 것이다. 이렇게 의뢰를 받은 집행관은 ‘집 행사전예고제’를 실시하게 되고 집행예고를 받은 피 신청인에게 심리적인 압박을 가함으로써 피신청인 스스로 건물에서 나가게 하는 효과를 볼 수 있다. 집행예고는 집행관의 재량으로 긴급을 요할 경우 절차를 생략하고 강제집행을 실시할 수 있다. 집행 관이 강제집행을 하러 현장에 나가게 되면 점유자 겸 피신청인이 집행을 방해할 의도로 문을 열어주 지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행 불능이 되 면 성인 2인 이상 입회 하에 열쇠수리공을 불러 자 물쇠[자물쇠를 여는 비용은 (버튼식) 자동자물쇠인 경우 20만 원 정도, 기타 자물쇠는 10만 원 정도, •••• 세이콤 장치가 되어있는 경우는 30만 원 정도 요구 함]를 열고 출입하여 강제집행을 실시한다. 집행관 은 이때 인도집행 외의 동산은 목록을 작성하여 채 권자의 비용으로 채권자에게 보관시킨다. 강제집행이 완료되면 집행관은 대리인 법무사나 매수인 본인에게 출입문 자물쇠를 교체한 열쇠를 교부하고 집행이 완료되었음을 선언한다. 이렇게 해서 강제집행은 종료되게 된다. 3. 명도집행에서 점유자를 대하는 심층 전략둘 명도는 인간의 심리와 대화기법 둥 총체적인 종 합예술이다. 명도를 잘해야 경매의 완성품이 탄생 된다고 해도 과언이 아니다. 그러면 어느 때 협상 을 위해 점유자들을 만나게 되는가. 앞서 언급했지 만 명도가 경매의 핵심이기 때문에 더 강하게 이 글 을 쓰지 않을 수가 없다. 필자는 수십 차례 경매를 하였지만 여러 과정에서 가장 힘든 경우가 명도라 는 것을 알게 되었다. 그래서 좀 더 자세하게 노하 우를 가감 없이 밝힘으로써 이 글을 읽는 법무사들 에게 실전에 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바 람이다. 대부분의 점유자들은 심적으로나 정신적으로 힘 들어 하기도 하지만 경제적인 이익을 받을 것이라 는 기대감 때문에 더욱 집착하게 되는 점에 착안하 여야 한다. 이들은 장기간 경매로 인해 심리적, 정 산적으로 위축되어 불안한 심리가 외부로 표출되는 것이 일반적이다. 때로는 매우 거세게 행동하기도 하고, 자신의 주 장을 굽히지 않으려고 대항하는 데다 일단은 매수 인을 힘들게 하여 금전적인 이득을 취하고자 하는 태도를 보인다. 따라서 이들이 무조건 약자인 것만 도 아니다. 교활하게 심리전을 써서 매수인을 힘들 실무 포커스 45
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