실무 포커스 1 부동산경매 실무 게 해 돈을 받아내려는속셈이 훤히 들여다보이는 인지를 알면 상대방 점 경우도 허다하다. 유자를 대하는데 훨씬 전문가로서 법무사는 이럴 때 어떻게 해야 하는 수월해질 것이다. 가. 일단은 상대방의 입장에서 바라보고 대화를 유 도한 후 적당히 제반사정을 고려하여 합의금 또는 이사비용을 제시한다. 돈을 지나치게 요구하는 경 우가 많으므로 이들을 만나기 전에 사전 계획대로 움직이면서 대화하는 것이 필요하다. 그렇지 않으 면 점유자에게 끌려 다니게 되고 결국 합의에 따른 상당한 손해를 볼 수 있다. 대화기법을 활용하는 것도 한 가지 방법이므로 평소 대화법을 연마하는 것도 필요하다. 그래야만 비용을 최소화하고 이 익을 극대화시킬 수 있다. 그 리고 대화로 해결이 어렵다고 곧바로 강제집행을 하면 예상치 못한 비용이 증가되는 경우가 있음을 잘 비교 분석해야 한다. 가능하다면 강제집행은 최 후의 수단으로 사용해야 한다. 4. 입찰 전 ‘명도· 협상 대상자' 구분 전략의 수립 입찰 전부터 집행관 현황조사서나 대법원 사건 검색자료에서 나타난 점유자들에 대한 대항력 여부 등을 정확히 파악함으로써 이에 대한 심층 전략을 세워야 기간의 장기화로 인한 비용 낭비를 줄일 수 있다. 이때 명도집행 대상자와 협상 대상자를 분류 하여 파일을 축적하고 이에 대한 심층전략을 수립 한다. 단계별 전략을 수립하여 효과적으로 대응하 는 방안을 모색하여야 한다. 당초 계획과는 달리 점유자와 대화 또는 협상과 정에서 약점이 노출되고 노출된 점유자의 약점을 잘 활용할 수 있도록 대응전략을 수정할 필요가 있 다. 모든 일이 마찬가지이듯이 일의 진행과정에서 나타나는 문제점을 보완하고 효과적인 방법이 무엇 46 「법무사』 2012년 10월호 5. 형법상 범죄성립 사례들의 활용법 경매를 의뢰 받아 진행하다 보면 의뢰인들이 불 법 점유자들로 인한 스트레스로 애를 태우며 경매 에 회의를 표하는 경우를 간혹 접하게 된다. 이는 경매초보자들의 경험 부족으로 인한 결과다. 의뢰 인들의 애를 태우게 만드는 가장임차인 등 불법 점 유자와 허위 유치권 신고인은 형사적으로 엮으면 더 효과적이다. 꼭 형사처벌을 목적으로 삼을 필요 는 없지만, 가장유치권 신고인이 신고한 피담보채 권이 무려 10억~100억 원인 경우 적극적으로 활용 한다면 예상 외로 큰 효과를 볼 수 있다. 경매와 관련한 형법상 범죄에는 우선 허위의 임 대차 계약서를 작성하여 대항력이 있는 임차인인 양 행세를 해 배당요구서를 법원에 권리산고를 한 경우에는 형법 제315조 위계방법에 의한 경매방해 죄나 사기, 사기미수죄가 성립할 수 있다. 실제로 부천지원에서 선고된 판결에 의하면 똑같 은 사례로 처벌된 경우가 있었는데, 전처 명의로 허 위 임대차계약서를 작성해 발각되는 바람에 형사처 벌을 받은 사례다. 허위임차인이 권리신고를 하는 바람에 계속해서 입찰가가 저감되어 채권자에게 상 당한손해를 입혔기 때문이다. 다음은 강제집행효용 침해죄와 공무상표시 무효 죄이다. 명도와 관련하여 점유자가 집행관이 조치 한 점유이전금지가처분의 강제처분의 표시를 손상 시킨 경우나 점유물에 대한 인도집행이 완료한 후 에 점유자가 다시 침 입한 등의 경우에는 그들에게 공무상 비밀표시 무효죄나 부동산 강제집행효용 침
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