권용산법무사(충북) _' Q. 근저당 설정된 전세주택에 살다가 강제경매를 맞게 됐는대 보증금 회수가 가능한지요? 저는 채권최고액이 4,000만 원으로 설정되어 있는 주택을 전세보증금 4,000만 원에 임차하여 입주를 하 였고, 익일 주민등록 전입신고를 한 후 같은 날 확정일자도 부여받았습니다. 당시는 위 주택의 시가가 1억 원 은 되었으므로 보증금 걱정을 하지 않았습니다. 그런데 최근 다른 채권자가 위 주택을 강제경매신청을 하여 법원에서 최고서가 왔습니다. 임차주택이 경매될 경우 저의 전세보증금 전부를 돌려받을 수 있는지요? A. 경매비용을 제외하고 낙찰가액이 8천만 원 이상이면 전액 회수 가능합니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것 으로 본다”라고 규정하여 임차인의 대항력이 있습니다. 그러나 귀하의 주택임차권이 비록 강제경매신청을 한 채권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 근저당권보다 뒤에 대항요건을 갖추었으므로, 임 차주택이 경매절차에서 매각될 경우 귀하의 임차주택권은 경매에 의해 소멸되어 낙찰인에게는 대항력을 주 장할 수 없습니다[민사집행법」 제91조 제2항 및 제3항). 그러면 귀하의 보증금 회수가 문제인데, 귀하는 소액임차인의 최우선변제권[주택임대차보호법 시행령」 제 4조)과 확정일자부우선변제권尸주택임대차보호법」 제3조의2 제2항)에 의한 우선변제권이 전부 주어져 있으 므로, 경매법원에 배당요구 신청을 하면 앞에서 언급한 두 가지 권리를 주장할 수 있습니다. 문제는 낙찰금액 이 얼마에 확정되느냐에 있다할것입니다. 그에 따라서 다음의 두 가지 경우로 나누어 답변을 드리겠습니다(우선변제권이 인정되는 체납된 국세, 지 방세, 국민연금, 건강보험료, 노임 등의 배당요구는 없다는 전제입니다). 첫 번째, 낙찰가액이 8천만 원이 넘을 경우에는 최우선으로 낙찰금액에서 경매비용을 공제하고, 선순위 근 저당권자인 은행에 배당을 하고 남은 금액을 전액 귀하에게 배당하므로 전세보증금을 회수할 수 있습니다. 물론 귀하의 전세보증금을 배당하고도 잔여액이 있을 경우에는 일반채권자에게 배당합니다. 두 번째, 낙찰가액이 8천만 원에 미치지 못할 경우에는 낙찰금액에서 경매비용을 공제하고, 귀하에게 소액 임차인의 최우선변제권에 해당되는 금액[주택임대차보호법 시행령」 제3조 제1항)을 배당합니다. 나머지 잔 여액은 선순위 근저당권자인 은행에 배당하게 됩니다. 그러고도 잔여액이 있으면 또 다시 귀하의 전세보증금 중에서 앞에서 배당받은금액을공제한금원을배당받게 됩니다. 이때 낙찰금액이 귀하의 전세보증금을전부 만족하지 못할 경우에는 모자라는 금액은 임대인에게 임대보증금반환청구 채권으로 남아있게 됩니다 . • 생팔법률성담 Q&A 69
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