유종우 법무사 (경기북부) _ Q. 경영하는 식당의 영업부진으로 페업을 하려고 하는데 보증금을 돌려주지 않습니다. 저는 1년 전 회사에서 퇴직한 후, 의정부시에 있는 1층 상가를 보증금 5000만 원, 월세100만 원, 계약기간 1년으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록 및 확정일자를 받아 식당업을 해왔습니다. 그런데 생각처럼 장사 가 잘 되지 않아 얼마 전 임대인에게 계약해지 통고를 했는데, 무슨 이유인지 계약기간이 지나도 보증금을 돌 려주지 않아 애를 태우고 있습니다. 계속 적자영업을 할 수도 없고 해서 곧 폐업을 하고 식당 문을 닫으려는 데 제 임차보증금을 안전하게 받을 수 있는 방법은 없는지요? A. 사업자등록을 말소(페업)하기 전에 임차권동기명령을 받아 동기를 애야 합니다. 영세서민의 주거생활 안정을 위해 지난 1981년 3월 5일 「주택임대차보호법」이 제정되면서 물권에 준하는 정도로 보호를 받게 되었고, 이후 같은 취지로 2001년 12월 29일 사회·경제적 약자인 영세상인들을 보호하 기 위해 「상가건물임대차보호법」 이 제정 • 공포되어 2002년 11월 1일부터 시행되고 있습니다. 주택임차인이 「주택임대차보호법」의 적용을 받는데 있어 임차보증금의 상한에 제한이 없습니다. 상가건 물의 경우에는 그 상한에 제한이 있으나 귀하는 그 적용기준의 범위를 초과하지 않으므로 법의 보호를 받을 수있습니다. 상가임대차의 경우 건물의 인도와 사업지 등록은 모두 임차권의 대항력 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건 이므로, 대항력을 유지하기 위해서는 대항요건이 계속 유지되어야 합니다. 사업자가 사업장을 다른 장소로 옮기거나 사업부진 등을 이유로 폐업신고를 하여 그에 따라 관할 세무서장이 사업자등록을 말소하는 경우에 는 종전의 사업장에 관하여 취득한 임차권의 대항력도 상실됩니다. 귀하의 경우는 임대차계약서에 확정일자를 부여받았으므로 우선변제권이 인정됩니다. 그러나 임차보증금 을 반환받기 전에 폐업을 하는 등 대항요건을 구비하지 못하면 대항력은 물론 우선변제권도 없어집니다(대법 원 2006.10.13. 선고 2006다56299 판결). 따라서 귀하는 폐업을 하기 전에 우선 임차건물의 소유자인 임대인을 상대로 임대차 목적물 소재지 관할지 방법원에 임차권등기명령을 신청해 그 명령을 받아야 합니다. 그러면 법원에서 임대인에게 송달을 한 후 관 할 등기소에 재판서 등본을 첨부해 임차권등기를 촉탁하게 되고, 임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 임차보증 금을 안전하게 보호받을 수 있게 됩니다. 다만, 임대차 목적물이 1층 전부가 아니고 일부인 경우에는 임차권 등기명령신청서에 그 임대차 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다 . • 생팔법률성담 Q&A 71
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