2012 법무사 12월호

21 제6주제 요약 특집 왜냐하면, 일반인들이 법무사에게 등기신청의 대리 등을 의뢰하는 이유는 통상 ① 법무사의 등기에 관한 전문적이고 기술적인 지식의 도움으로 복잡한 등기 신청 절차를 적정하게 처리하기 위한 것이라 할 것이 므로, ② 그 등기신청과 관련된 한도 내에서는 등기부 를 열람하여 등기의 목적과 관련된 권리관계를 확인 하고, 이를 의뢰인에게 설명하고 필요한 조언 등을 할 의무가 있고, 형식적으로 소유권이전등기신청에 관한 서류를 작성하여 제출한 것만으로는 법무사가 수임인 으로서의 의무를 다하였다고 할 수 없기 때문이다. 대법원 판례(대법원 2006.9.28. 선고 2004다 55162 판결)도 법무사가 의뢰인의 지시에 따르는 것 이 위임의 취지에 적합하지 않거나 오히려 의뢰인에 게 불이익한 결과가 되는 경우, 법무사가 의뢰인에게 부담하는 설명, 조언 의무의 내용에 관해 법무사는 “ ① 등기사무에 관한 한 전문적인 식견을 가진 사람으 로서 일반인의 등기업무를 법무사에게 위임하는 것 은 그러한 ② 전문가인 법무사에 대한 기대와 신뢰를 바탕으로 하는 것이므로, 비록 등기업무와 관련한 법 무사의 주된 직무내용이 서류의 작성과 신청대리에 있다 하여도, 그 직무를 수행하는 과정에서 의뢰인의 지시에 따르는 것이 위임의 취지에 적합하지 않거나 오히려 의뢰인에게 불이익한 결과가 되는 것이 드러 난 경우에는, 법무사법에 정한 직무의 처리와 관련되 는 범위 안에서 그러한 내용을 의뢰인에게 알리고 ③ 의뢰인의 진정한 의사를 확인함과 아울러 적절한 방 법으로 의뢰인이 진정으로 의도하는 등기가 적정하 게 되도록 설명 내지 조언할 의무가 있다..(생략)”고 판시하여 이를 뒷받침하고 있다. 3. 매매계약 이행단계 - 등기 법무사와 사건의뢰인의 관계는 「법무사법」 제25 조의 규정이 없다고 하더라도 위임계약으로서 수임 인인 법무사는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로서 위임사무를 처리할 의무가 있으므로 이러 한 의무를 위반하여 위임인에게 손해를 입힌 때에는 이를 배상할 책임이 있다(「법무사법」 제26조, 「민법」 제390조, 제750조). 그럼에도 「법무사법」 제25조에서 법무사의 위임 인 확인방법에 관해 구체적으로 규정하고 있는 것은 제3자가 위임인을 가장하거나 허무인(虛無人)을 위 임인으로 하여 법무사에게 등기신청 등을 의뢰하는 것을 방지함으로써 등기의 진정성 확보 등을 도모하 기 위한 것으로서 법무사의 위임인 확인의무는 법무 사의 위임 업무수행에 있어 준수해야 할 중요한 의 무 중의 하나이기 때문이다. ▶ 소유권이전 등기신청 절차 【 제 1 단계 】 물권행위단계 ▶ 【 제 2 단계 】 등기행위준비단계 ▶ 【 제 3 단계 】 등기행위단계 •물권 이전합의 • 매도인, 매수인 의 등기서류 확인, 수령 •부동산실거래신고 • 취득세신고, 각종 공과금납부 대행업무 •대장 등 발급 •등기신청 • 등기필 정보수령 4. 맺는말 법무사는 부동산 매매과정에서 이해관계인을 위 해 부동산거래 행위의 의미를 확인하고 부동산 관련 법에 관해 전문적이고 숙련된 지식을 바탕으로 계약 을 체결할 때부터 소유권을 양도하고 대금 정산과 등 기신청까지 전반적으로 부동산 거래자문과 등기신청 의 대리역할을 한다. 법무사는 일반 부동산 매매계약에서 당사자 본인 확인 및 계약의사, 물건에 대한 권리관계, 변동과정 에 중개인의 중개물건이건 당사자 물건이건 불문하 고 부동산 매매과정에서 정도의 차이는 있으나 전체 적으로 관여한다고 볼 수 있다. ▒