2012 법무사 12월호

조형권 법무사 (광주전남) 민 사 Q. 매도인이 일방적으로 해약을 한 후, 해약금도 대금의 10%만 주겠다고 합니다. 저는 내 집 마련의 꿈을 위해 15년 동안 허리띠를 졸라가며 고생한 결과 상대방 소유의 단독주택을 1억 원 에 매수키로 매매계약을 체결하면서 계약금 1,500만 원을 지불하였습니다. 그런데, 계약 며칠 후 상대방이 저에게 “더 비싼 가격에 매수하겠다는 사람이 있어 계약을 해약하니, 계약금 1,500만 원과 매매대금의 10%에 해당하는 해약금 1,000만 원을 반환 받아가라”는 취지의 내용증명을 보내왔습니다. 매매계약서 상에는 매도인이 해약할 경우 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인 이 해약할 경우 계약금을 포기하기로 되어 있습니다. 그런데 상대방은 손해배상의 예정금액이 부당하게 과다 하므로 매매대금 총액의 10% 범위로 축소해야 한다고 주장하는데, 그 말이 옳은 것인지요? A. 매도인에게 계약금의 반환과 계약금 배액에 상당하는 손해배상을 받을 수 있습니다. 귀하와 상대방이 체결한 매매계약서 상에 “매도인이 해약할 경우 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매수인 에게 지급하고, 매수인이 해약할 경우 계약금을 포기한다”는 문구가 명시되어 있다면, 이는 계약금을 손해배 상액의 예정으로 한 약정이라고 할 수 있습니다. 그러나 우리 민법 제398조 제2항에서는 “손해배상의 예정액 이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 이에 대해 대법원 판례는 [“부당히 과다한 경우”라 함은 손해가 없다든가, 손해액이 예정액보다 적다는 것 만으로는 부족하고 매도인과 매수인의 경제적 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액 에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기 및 그 당시 거래관행 기타 제반 사정을 고려하여 그와 같은 예정 액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다]고 판시하고 있습니다(대법원 2009.12.24. 선고,2009 다 60169 판결). 또, [… “매수인이 매매계약 상의 채무를 불이행할 경우 이미 지급한 계약금을 반환하지 않을 뿐만 아니라 매수인 소유 토지의 소유권을 매도인에게 이전한다”는 내용의 약정을 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상 액의 예정으로 추정되는 위약금 약정으로 보고, 그 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다]고 한 사례도 있습 니다(대법원 2000.12.8. 선고, 2000 다 35771 판결). 귀하의 경우는 매도인이 자신의 일방적인 이익만을 추구하여 매매계약을 해제한 것이므로, 비록 손해배상 의 예정액이 거래관행상 인정되고 있는 매매대금의 10%의 범위를 약간 초과하였다 할지라도 “부당히 과다한 경우”에 해당되지 않는다고 할 것입니다. 따라서 귀하는 매도인을 상대로 하여 계약금의 반환 및 손해배상을 청구하여 계약금의 배액에 상당하는 금액을 받을 수 있을 것으로 보입니다. ▒ 생활법률상담 Q&A 67