70「업수』 2013 1,:! 뿔 뭡圈핍圈 뫼巳겅曰 ► 주택 임대 • 임차인의 권리와 의무 부동산 경기 침체가 지속되면서 전·월세 등으로 주택을 임차하는 사람들이 늘고 있다. 주택 임대차 계약은 거주지를 선택하는 문제로 우리 생활과 매우 밀접하지만 막상 계약을 체결하거나 해지할 때는 임대인과 임차인의 권라의무를 제대로 몰라 억울한 일을 겪기도 한다. 알면 도움 되고 모르면손해보는임대인과임차인의권리의무에대해알아본다〈박 지 연 I 『법률신문』 기자〉 \ 무허가 건물 입주자도 ‘우선변제권’ 받을 수 있어 대법원 2004다26133 판결 -주택의 인도, 주민등록확정일자를 갖추면 우선변제권 보호돼 무허가주택인 줄 알고도 임대차 계약 취업준비생 성 모씨. 서울에 올라온 지 6개월 만에 마침내 취업에 성공, 회사 근처에 방을 얻어야 하는 상황이다. 그간 모아둔 돈은 이미 바닥났고, 주택임 차자금은 다음 달 입사해 첫 월급을 받은 뒤에나 가 능할것 같아그는어쩔수 없이 가장저렴한집을찾 기로 했다. 며칠 발품을 판 끝에 깨끗한 신축전물희 저렴한 방 하나를 발견하게 된 성씨. 그러나 문제는 저렴해도 너무 저렴한 방세였다. 신축건물인데도 주변 다른 방들에 비해 임대료가 지 나치게 싼 것이 영 께름칙했던 성씨는 임대차계약 체 결 전에 집주인에게 그 이유를 물었다. “아직 관할구 청에서 건축허가를 마치지 못해 그렇다. 곧 허가를 받고 소유권등기를 할 것이니 걱정하지 않아도 된다” 는 것이 주인의 대답이 었다. 아직 건축허가를 마치지 못했다는 말이 조금 불안 하기는 했지만, 당장 이렇게 저렴한 금액의 방을 구 하기도 어려운지라 성 씨는 결국 계약을 체결했다. 그리고 다음 날 이사를 해 주민등록을 마치고 확정일 자도 받아뒀다. 그러나 3개월 뒤. 결국 우려하던 일 이 터지고 말았다. 임대차계약 이후 설정된 저당권에 의해 건물이 경매된 것이다. 당황한 성 씨는 저당권자에게 「주택임대차보호법」 에 근거해 자신이 먼저 임대차계약을 했고, 따라서 전세대금 변제권이 있으므로 전세금을 돌려달라고 했지만, 무허가주택이라는 점을 알고 임대차를 했으 므로 우선변제권을 주장할 수 없다는 말을 들었다. 「주택임대차보호법」 상으로 보호받을 수 있어 자칫하다간 꼼짝없이 빈 몸으로 쫓겨나야 할 판이 된 성 씨. 그러나 우리 법은 성 씨의 편이다. 대법원 판례는 "무허가 건물을 임대차한 임차인에게도 「주택 임대차보호법」이 적용되며, 제3조의2 제2항에 기해 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록, 그리 고 확정일자를 갖추었다면 당연히 우선변제권도 주 장할 수 있다”고 판시하고 있다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체). 「주택임대차보호법요E 국민의 주거생활 안정을 보 장함을 목적으로 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용한다고 규정하고 있을 뿐, 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않다. 따라서 건물이 주거의 용도로 사용되는 주택에 해 당하는 이상, 비록 아직 등기를 마치지 않았거나 등 기가 이뤄질 수 없는사정이 있다하더라도, 다른특 별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 적용을 받아 보호를 받을 수 있다.
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