2013 법무사 3월호

8 『 』 2013년 3월호 2) 대법원 2006.8.25. 선고 2006다22050 판결은 이러한 경우에 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부, 또는 이를 알지 못한 것 에 관해 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다고 하였다. 적으로 접수만 하고 그 성립요건이나 유효 여부에 대 한 심사가 이루어지지 않아 모든 판단은 매수인이 스 스로 할 수밖에 없다. 3. 현행유치권제도의개정필요성 가. 유치권제도의 실체적 · 절차적 문제로 파생되는 폐해 위와 같은 유치권제도의 실체적, 절차적인 문제들 은 부동산경매절차에서 분명하게 그 부작용이 나타 나고 있다. 즉 허위 유치권 내지 가장 유치권의 신고 가 남용되고 있어 이로 인한 폐해가 심각하다. 일단 유치권신고가 있게 되면, 실제 유치권의 성립요건을 갖추어 대항할 효력이 있는지 여부를 떠나 매각 전 단계에서는 유치권 인수의 부담감 때문에 매수희망 자의 입찰포기의 문제가 발생하게 되고, 매각진행 단 계에서는 유찰이 많이 되어 경매절차의 지연과 매각 가격의 부당한 저감현상의 문제가 생겨 소유자를 비 롯한 이해관계인들에게 재산상 피해를 주게 된다. 또, 매각 이후의 인도단계에서는 매각대금을 전부 납부하여 법적으로 소유권을 취득하였다 하더라도 직접 매수인의 점유 하에 두어 직접 이용하는 데까지 는 인도명령 또는 명도판결에 따른 강제집행 절차가 수반되게 되는 명도지연에 따른 매수인의 비용이 증 대되고, 배당단계에서는 선순위채권의 피해가 문제 된다. 더 나아가 경매절차의 불안정에 따른 집행법원 의 불신과 부동산 거래질서의 혼란도 심각한 폐해 중 의 하나로 볼 수 있다. 나. 해석론에 의한 해결의 한계(주요 대법원판례의 태도) 이러한 문제점을 해결하기 위해 현행법의 해석론으 로 여러 가지 의견이 주장되고 있다. 유치권의 성립 요건과 관련해 유치권의 피담보채권이 될 수 있는 범 위를 엄격히 제한하거나, 일정한 경우에는 제3자에 대해 유치권의 주장을 허용해서는 안 된다는 것이다. 판례도 이러한 의견을 어느 정도 받아들여 유치권의 성립요건을 엄격하게 해석하거나 그 효력을 주장할 수 있는 범위를 축소하는 방향으로 발전하고 있는데, 이 중 주요내용을 살펴본다. 피담보채권의 해당 여부와 관련해서는, 피고가 건물 신축공사 수급인과의 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 경우에, 피고 의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채 권에 불과할 뿐, 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라 고 할 수는 없다 한다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다 96208 판결). 유치권의 효력주장시기와 관련해서는, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등 기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자 가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경 우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감 소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결). 2) 피담보채권의 성립시기와 관련해서는, 최근 채 무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급 받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하 더라도, 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011.10.13. 선고 2011다55214 판결). 나아가 유치권자의 신의칙 위반과 관련하여, 채 무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상 태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의