2013 법무사 4월호

17 Ⅰ. 서론 부동산경기하락이 현재의 추세대로 이어진다면 우리나라도 일본과 같은 부동산 장기불황시대를 대 비해야 한다. 실물경제의 이와 같은 흐름에 가장 민 감하게 반응하는 법률 분야 중의 하나가 「민사집행 법」 분야라 할 수 있다. 부동산의 급격한 가치하락 은 담보권자로 하여금 ‘조금이라도 남들보다 빠른 담보권 실행’이라는 심적 동기를 갖게 하고, 이는 부 실채권화 되어 가고 있는 부동산담보권의 피담보채 권들이 일시에 실행될 지도 모른다는 우려를 준다. 만일 부동산담보권들이 대거 실행되어 이른바 ‘떼 경매’ 사태를 가져온다면 경매법원의 업무 폭주를 가져올 것임은 물론, 낙찰가가 하락되어 부동산가 치가 다시 재하락 하는 악순환 구조가 고착화되어 경제의 여러 분야에 갖가지 파급효과를 몰고 올 것 은 명약관화(明若觀火)한 일하다. 본 글에서는 이 시점에서 아파트를 비롯한 구분소 유 집합건물의 강제집행 실무상 나타나고 있는 여러 문제점들을 검토하면서 이와 함께 임대차관계에서 나타나는 제반 문제도 고찰해 볼 필요성을 느낀다. 집단 ‘떼경매’ 사태가 아니더라도 확정일자부 임차 권자가 선순위근저당권자에게 배당한 후 남은 배당 금이 없어 경락받은 매수인에게 부동산인도명령절 차에 의하여 쫓겨나면서 임차보증금은 거의 한 푼도 받지 못하는 사태가 비일비재할 것이기 때문이다. 일본의 1991년 버블붕괴 사태를 반추해 보면 ‘우 리나라의 특유한 주택임대차제도를 고려할 때 부동 산버블 붕괴시 얼마나 사회적으로 심각한 결과를 가져올 것인가?’ 하는 크나큰 우려를 갖게 한다. 입 법자를 포함하여 실무가들은 현 시점에서 한 번은 우리나라의 임대차제도가 나아갈 방향을 다시 생각 해 보아야 한다. 또한 민사집행절차의 새로운 형태인 일본의 담보 부동산 수익집행제도의 도입에 대해서도 검토해 보 려 하는데(이 제도는 법무부 「민사집행법」 개정 TFT 에서도 도입 여부를 놓고 검토주제로 삼고 있다), 이것은 향후 폭발적으로 증가될 것으로 예상되는 반월세 내지 월세 차임 방식의 아파트 내지 상가건 물에 대하여 근저당권자 등 담보권자가 임의경매를 바로 하지 않고 그 차임채권에 대해 유효적절하게 우선권 있는 강제집행을 함으로써, 임의경매를 실 행하는 것보다 효율적이고 만족적인 집행을 할 수 있지 않을까 하는 문제의식에서 출발하는 것이다. 1) 또, 담보부동산 수익집행을 통해 목적부동산을 효율적으로 관리하며, 나아가 임의경매 실행을 통 한 고가매각을 준비하는 측면도 있다. 우리나라에서 아파트는 중산층의 성장과 부의 상 징이 되었지만 이제 아파트 가격의 거품붕괴로 인 하여 중산층 자체가 몰락할 위기에 처했고, 실질적 ‘하우스푸어’라 할 만한 30대 후반에서 50대 중반 세대는 대한민국을 떠받치는 세대이면서도 향후 앞 세대보다 많은 부분에서 불이익을 보게 되면서 세 대 간 계층 간 불만을 키워 사회불안의 주요인이 될 것이다. 민사법학자들이나 입법가는 이러한 미래상에 대 1) 물론 이에 대해 반대견해가 있을 수 있고 향후 연재하면서 후술하는 바와 같이 일본 실무상 그 활용도가 예상보다 크지 않은 면도 있다. 차임의 규모와 관련 해 들어오는 월액차임 규모가 50만 엔 정도가 되지 않으면 수익집행의 비용이 수익보다 많게 된다는 문제도 있다고 한다 {김상수, 「저당권의 수익집행절차에 관한 연구 -일본법을 중심으로-」 『한국민사소송법학회』 지 16권 1호, 한국사법 행정학회 (2012), p. 400 참조}. 그러나 동일한 제도가 항상 동일하게 결과를 야 기하는 것은 아니며, 후술하듯 관리인을 집행관으로 한정하고 그 보수를 대폭 낮춘다면 운영이 불가능한 것도 아니다. 일본에서 활용도가 아직 많지 않음에 도 담보부동산 수익집행제도의 도입 자체가 잘못 되었다는 비판은 찾기 어렵 다(김상수, 위의 논문 p. 397). 나아가 부동산버블 붕괴의 시작단계라고 여겨지 는 대한민국의 현 시점에서는 매각율(賣却率)이 크게 하락할 여지가 많기 때문 에 일본과는 달리 활용도가 커질 수 있다. 특별기고