2013 법무사 4월호

18 『 』 2013년 4월호 특별기고 해 선제적으로 법제도를 마련함으로써, 또 우리 집 행실무가들은 이에 대한 실무의 쟁점과 개선사항에 대해 적극적인 의견을 제시하고, 학계와 상호 피드 백(feed-back) 효과를 냄으로써 각자가 법률가로 서의 사회적 의무를 다하여야 할 것이다. 이 글은 시대에 앞선 주장이 있을 수 있지만, 소 수설인 경우 이를 적시하였으므로 이를 감안한다면 최근의 집합건물을 둘러싼 집행실무상 쟁점을 누구 보다 쉽게 파악할 수 있으리라 믿는다. 이하에서는 먼저 집합건물 강제집행을 둘러싼 최근 집행실무에 서의 여러 문제점을 살펴본 다음, 항을 바꾸어 담보 부동산수익집행제도를 고찰하려고 한다. 가히 어느 하나 쉬운 것이 없는 실무의 난제들이라 할 만하다. Ⅱ. 집합건물을둘러싼최근집행실무상의 제문제 1. 집합건물내부에대해 ‘감정평가사의직접조 사의무’를부과할것인지의여부 가. 통용되는 평가실무 1심 집행법원의 실무태도는 그 타당성은 별론으 로 하고, 대체로 아파트나 다세대주택 등과 같은 집 합건물의 경우에는 구분건물 내부에 직접 들어가서 그 내부 상태를 확인해 조사할 의무가 있다고는 보 지 않는 것으로 판단된다. 나. 집합건물 아닌 단독주택의 경우 ‘감정평가사의 직 접조사의무’ 문제를 달리 볼 것인지의 여부 실무의 일각에서는 아파트를 포함한 집합건물과 단독주택을 나누어 적어도 단독주택의 경우에는 내 부를 감정인이 육안으로 조사할 의무가 있다고 주 장하기도 한다. 그러나 내부육안 조사의무를 일반 적으로 인정한다면 이를 단독주택과 집합건물의 전 유부분을 각각 나누어 고찰해야 할 합리적 이유를 찾기 어렵다. 따라서 이러한 의무를 인정하려면 전 부 인정하는 것이 옳고, ‘내부(육안확인) 조사의무’ 를 부정하려면 두 경우 모두 부정하는 것이 옳다는 견해가 실무상 유력하다. 다. 관련 판례 등 이에 관해 직접 판결한 사례를 찾기는 어려우나 다음의 판례들이 참고가 될 것이다. 첫 번째, “서울민사지방법원 집달리가 1967년 6 월 서울민사지방법원 판사에게 제출한 보고서의 기 재에 보면, 이 사건 경매목적물 중 건물에 있어서 등기부상 세멘부록조 세멘와즙 평가건 창고 1동 건 평 15평 5홉의 부분은 실지는 세멘트 단즙으로 개 조되어 공장으로 사용 중이라고 되어 있는데 주식 회사 제일은행의 감정서의 기재에 보면, 위에서 본 부분의 평가를 모두 실지 현상대로 하지 아니하고 오직 등기부상의 표시에만 의존하여 평가하고 있으 니 경매법원은 이와 같은 잘못된 평가를 기준으로 하여 이 사건 경매를 진행하였으므로 경매법원이 한 평가절차에는 위법이 있다”는 취지의 판례(대법 원 1968.8.26.자 68마798 결정 【부동산경락허가결 정에대한재항고】)는 집달리의 현황조사보고서와 감 정서 기재가 다름을 지적하면서 현황보고서와 다른 감정서를 나무란 것이다. 2) 2) 『법원실무제요 민사집행』 2권, p. 140~141은 평가서에 ‘폐문부재’라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 아니하고 감정가액을 산출한 것이면, 부 동산의 현황을 육안으로 확인하여 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다고 하 나, 실무상 집합건물에는 적용하지 않는 경향이다.