2013 법무사 4월호

특별기고 네 번째, 내부조사의무와 직접적 관계는 없으나 관련하여 실무가에게 참고가 될 최근의 중요한 수 원지방법원 항고부결정을 각주 4) 로 소개해 둔다. 라. 검토 및 결론 사법보좌관제도 시행 후 전국 집행법원의 실무는 대체로 집합건물의 경우에는 내부조사의무를 감정 인에게 부과하고 있지 아니하다. 감정평가사는 그 평가서 항목 후반부에서 대개 다음과 같은 기재를 하고 있다. 즉, “임대차관계 미상, 내부조사는 집합 건축물대장에 의거하였고 임대관계 미상” 또는 “현 장조사시 관계인을 만날 수 없어 임대관계는 조사 하지 못하였으며, 문이 잠겨 내부를 확인하지 못하 였으나, 유사물건의 평가선례, 이웃주민의 설명 등 을 참고하여 내부를 추정하였음”과 같다. 즉, 일선의 감정평가 실무에서는 당해 부동산의 소유주 등이 내부조사를 거절한다면 특별한 경우가 아닌 한 강제로 집 내부에 들어갈 수 없으므로, 이 러한 경우에 한하여 감정평가업자는 간접조사방식 으로(사진이 있다면 사진으로, 그 부동산에 대하여 잘 아는 사람이 있다면 인터뷰를 통하여) 그 부동산 의 내부를 추정할 수 있다고 보거나 아파트·연립 주택 등 집합건물(필자 변경인용 : 원문은 아파트연 립주택·건물 등)은 대동소이하고 건물 내부에 따 라서 감정평가 가격에 많은 차이가 나지 않으므로, 특별한 경우가 아니면 내부조사는 필요하지 않다는 견해를 보이고 있는 것이다. 5) 이러한 감정평가업계 의 견해를 현행 집행실무는 그대로 따르고 있는 것 으로 보인다. 생각건대, 건물의 ‘내부조사의무’를 부과할 것인 가에 대한 논란은 ① 감정목적물의 평가가격결정에 어떠한 하자가 있지는 않았는가 하는 점과, ② 집행 의 신속이라는 면, 이 두 가지의 집행법적 가치충돌 과 관련이 있다. 집행의 신속을 우선시한다면, 건 물내부조사를 흠결한 감정평가결과 목적물의 실제 가치가, 감정평가서 및 최저매각가격을 기재한 매 각물건명세서 상의 명목상의 금원에 미달하는 경우 감정인의 과실책임은 부정하면서도 매각허가결정 에 대한 즉시항고사유로 삼을 수 있는 여지가 있을 것이다. 그런데 앞에서 본 바와 같이 현장답사를 하 지 않은 감정이 위법하다는 판결, 공부만을 보고 감 정한 감정평가사에게 직무의무 위반을 인정하고 있 는 판례에 비추어 전술(前述)한 실무의 태도는 재고 의 여지가 있지 않은가 생각한다. 그렇다고 단순히 집합건물의 내부조사를 흠결하 였음을 이유로 매각불허가사유에 무조건 해당한다 고 단정할 수는 없는 것이고 적어도 불법개축이나 발코니확장, 예상하기 어려운 내부구조 변경 등의 20 『 』 2013년 4월호 4) 감정인의 감정평가가 공장설립 승인 및 이에 따른 대지조성공사가 진행되고 있음을 전제로 감정평가가 이루어져 그 감정액이 1,952,160,000원으로 산정되 었고, 이를 토대로 최저매각가격이 결정되었는데 매각기일 후 경매법원에 경 매목적물인 토지에 대한 공장설립 승인이 곧 취소될 예정이므로 감정평가액의 산정에 하자가 있다는 이유로 매각불허가신청을 하고 경매법원의 사법보좌관 은 이 사건 토지에 대하여 매각불허가결정을 하였고, 이에 채권자가 이 사건 항고를 하자 원심법원은 위 사법보좌관의 결정을 인가하는 원심결정을 하고 항고심에 송부된 사안에서, 항고심은 “이 사건 토지에 대한 공장설립 승인 이 후 4년 내에 공장설립 등이 완료되지 아니하여 위 승인은 취소대상인 점, 이에 따라 화성시에서는 2012.6.22. 공장설립 승인취소 여부를 결정하기 위한 청문 절차를 진행하였고, 향후 취소 또는 유예 처분이 실시될 예정인 점, 그럼에도 불구하고 이 사건 토지에 대하여는 공장설립 승인이 있어 여전히 공장설립이 가능한 것을 전제로 경매절차가 진행된 점, 이 사건 토지에 대한 공장설립 승 인이 취소될 경우 그 권리관계나 감정평가액에 현저한 영향을 미칠 것임은 명 백한 점 등을 알 수 있고, 이러한 사정을 종합하여 보면, 이 사건 토지에 대한 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있거나 경매절차의 진행 중에 중대한 권 리관계 변동이 밝혀진 때에 해당한다 할 것이므로, 매각불허가결정을 인가한 원심결정은 정당하다(「민사집행법」 제123조 제2항, 제121조 제5호, 제6호 등 참조)”고 한 것이 있다(수원지방법원 2012.7.19.자 2012라865 결정(확정 : 원심 결정은 수원지방법원 2012.6.26.자 2011타경39471 결정). 5) 박형남, 앞의 논문, p. 40~41.