2013 법무사 4월호

특별기고 2. 집행관현황조사에서의문제점 가. 현황조사서가 부동산경매절차에서 갖는 중요성· 입법의 미비 부동산매각절차에서 각급 지방법원 소속 집행관 이 작성하는 현황조사서가 갖는 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 집행관이 작성하는 현황 조사보고서는 매각물건명세서 작성의 기본이 되며 매각물건명세서와 함께 경매법원에 비치되어 일반 인의 열람에 제공되는 바, 특히 임대차와 관련해서 는 임차인의 우선변제권, 매수인(구법상 경락인)에 대한 대항력, 배당단계에서의 가장임차인의 색출 등을 위한 가장 중요한 자료가 된다. 따라서 현황조사보고서의 정확한 작성이야말로 임대차의 적정한 처리를 위한 기초가 된다. 11) 그런 데 집행관의 현황조사권이 일본과 비교하여 약화되 어 있는 우리 민사집행법제 아래에서는 집행관의 실무상 고충은 상당히 크다는 것이 중론이고 이는 부정할 수 없는 사실이다. 비록 우리나라의 2004 년 제정 「민사집행법」이 집행관의 현황조사권을 강 화하였다고는 하나 폐문을 개문하고 들어가서 점유 자에 대하여 질문을 한 경우 질문을 받은 자가 정당 한 사유 없이 진술을 거부하거나 허위진술을 하여 도, 또는 문서제시 요구에 불응하는 경우에도 채무 자 내지 건물점유의 제3자에 어떠한 제재도 가할 수 없다(참고로 일본은 2003년 개정법에 의하여 ‘진술 등 거부죄’로 형벌을 과할 수 있다). 12) 따라서 집행관의 현황조사 부실을 비판하기에 앞 서 이러한 입법적 보완을 서둘러야 함은 두 말할 필 요도 없다. 나. 경매절차에서의 임차인의 지위 - 「주택임대차보호 법」 상의 대항력구비요건 및 부동산경매절차에 있 어서의 대항력구비요건과 대항력의 각 의미 임차인이 「주택임대차보호법」(이하 ‘주임법’으로 약칭) 상의 대항력을 취득하기 위해서는 두 가지 요 건 즉 ① 주택을 점유해야 하고, ② 전입신고(주민등 록)를 갖춰야 한다(「주임법」 제3조 제1항). 이 요건 을 구비하면 전입신고한 다음날부터 13) 제3자에 대 하여 효력을 갖게 되는데 이것을 ‘대항력’이라고 부 른다. 동 법의 대항력이란 한마디로 임대인의 지위 가 승계된다는 의미(「주임법」 제3조 제2항), 쉽게 말 해서 집주인이 바뀌어도 새 주인과 임대차관계가 그대로 존재하여 그에게 임차보증금을 돌려달라고 말할 수 있는 법적 권리가 인정된다는 의미이다. 그런데 이러한 주임법상 대항력과 경매에서의 임 차인의 대항력의 의미는 완전히 구별된다. 그 이유 는 경매로 인하여 소멸하는 선순위권리자가 있으면 그들의 이익을 보호해야 하기 때문이다. 매수대금 완납으로 경매부동산의 소유자가 된 매수인이 경매 부동산에 현재 거주하는 임차인이 있는 경우에 그 를 퇴거시키기 위해 그 임차인의 보증금을 내어 줄 의무가 있다면 그 임차인은 경매절차에서의 대항력 있는 임차인이다. 14) 다. 매각물건명세서상 최선순위설정일자보다 앞서는 전입신고일자를 가진 자에 대한 조사의 문제 매각물건명세서란 매각물건의 현황과 함께 그 권 리관계, 특히 매수희망자가 매수 후에 인수하게 될 물적 부담에 관하여 쉽게 정보제공을 받아 불측의 22 『 』 2013년 4월호 11) 민일영, 앞의 논문, p. 677. 12) 이시윤, 『신민사집행법』, (박영사 2005) p. 247 참조 13) 물론 주택인도일이 전입신고일과 같거나 그보다 앞설 때에 타당한 기술이다. 14) ①경매부동산 임차인의 주택점유일자, 전입신고(주민등록)일자와 확정일자가