2013 법무사 5월호

18 『 』 2013년 5월호 특별기고 ② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확 히 구분될 것(제1조 제 2항) ③ 구분점포의 위치가 표시 된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치할 것(제2 조 제3항) ④ 건물번호 표지의 재료 및 색은 경계표지 규정 을 준용(제2조 제4항) : 즉, 바닥재료와 다른 재 료(동판, 스테인레스 강 판, 석재 그밖에 쉽게 부 식·손상 또는 마모되지 아니하는 재료)로서 건 물바닥의 색과 명확히 구분되어야 할 것 그러나 실무의 현황은 위의 대통령령을 충족하는 상가구분건물은 많지 않은 것으로 판단되며, 이에 따라 상가구분소유권에 대한 강제경매 또는 임의경 매가 실행되는 경우 집행법원은 위 요건을 불충족한 상가건물의 일부가 과연 경제적으로 독립한 건물과 동일한 효용을 가지는 것인지, 또한 사회관념 상 독 립한 건물로 다룰 수 있는 것인지에 대해 고뇌하기 시작했는데, 환언하면 강제집행 대상성을 인정할 수 없는 것이 아닌가 의문을 제기하기 시작한 것이다. 구분건물이 소유권의 객체가 되기 위해서는 구조 상 독립성과 이용상 독립성을 가져야 하는데, 원래 는 보통의 독립건물이라면 벽체가 있어야 할 바닥 에 돌출부분의 경계표지도 전혀 없이 색깔로만 사 방(四方) 네모를 그어 경계를 표시하는가 하면, 어 떤 경우는 아예 경계표지도 없이 한 층 전체를 하나 의 매장으로 사용하면서 집합건물 전유부분 등기부 와 집합건축물대장에만 20여 개가 넘는 구분소유권 이 존재하는 것으로 등기·등록되어 있는 것이다. 그런데 이는 상가건물에 반드시 국한되는 문제는 아니다. 예컨대 주거용 집합건물의 한 층을 고시원 으로 개조하여 등기부 및 집합건축물대장 상으로는 6개의 구분소유권이 성립한 것으로 등기·등록되어 있으나, 집행관의 현황조사보고서, 감정평가사의 감정서를 종합하여 판단하면 30여 개의 고시원 방 으로 개조되어 사용되고 있는 경우도 있다. 이같은 사례들은 분명히 공시방법과 현황이 불일 치하여 구조상 독립성이 변형되어 있을 뿐만 아니 라, 이용상 독립성 역시 1인 또는 수인의 구분소유 자의 합치된 의도대로 변형되었다고 보아야 한다. 그러나 물건의 일부를 소유권의 객체로 인정하는 것은 어디까지나 사회의 경제수요에 기하여 민법 및 특별법이 정한 예외적인 현상일 뿐, 민법이론의 원칙은 물건의 일부에는 원칙적으로 소유권을 인정 하지 않는 것이다. 따라서 예외를 확대해석하는 것 은 경계해야 한다. (3) 종래 집행법원의 태도 및 경매절차에서 경매꾼 들에 의한 악용 가능성 일물일권주의의 특별한 예외를 이룬다고 할 수 있는 주택구분소유권, 상가구분소유권에 있어서 공 부상으로는 독립된 건물로 인정받았으나 소유권 행 사의 객체로서 최소한 갖추어야 할 구조상 독립성 과 이용상 독립성을 갖추지 못한 경우에 이 목적물 이 경매대상이 될 수 있는가? 이는 과거 그리고 현 재에도 실무의 난제이다. 집행법원의 태도는 동요를 보여왔다. 이를 둘러 싼 찬반양론은 실무상 경매대상성을 무조건 부정할 경우 결국 집행 불능으로 이어지게 되어 채무자의 도덕적 해이를 법원이 용인하는 결과를 가져오는 것은 물론, 근저당권자를 비롯한 채권자들의 민원 을 불러오는 등 그 파급효과가 컸기 때문으로 추측 된다. 다음의 나.항에서 보는 것처럼 유력설(故 이 우재 부장판사)은 이 경우 강제집행대상성을 부정 하는 견해에 대하여 자신의 하급심 판결로서 강하 게 반대한 바 있다. 실무상 문제는 집행법원의 태도가 동요하였기 때 문에 매수인 등이 이를 이용하는 경우가 있었다는 점이다. 9) 즉, 최고가매수인이 자신이 유리하게 매 수한 것으로 보이면 집행법원의 매각허가결정에 즉 시항고를 제기하지 않았지만, 매수가격이 불만스럽