2013 법무사 5월호

특별기고 한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관 적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물 리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등 을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구 분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분 건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합 건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되 지않았더라도그시점에서구분소유가성립한다.” 이 판례사안의 문제가 된 아파트는 2003.8.25. 까지 지하 2층부터 지상 12층까지 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어져 2003.8.25. 경에는 1동의 건물 내부의 각 전유부분이 구조 상·이용상의 독립성을 갖추었고, 그보다 앞서 2002.5.15.경부터 피고가 이 사건 아파트를 신축 하면서 그 내부의 구분건물 각각에ㄴ 대하여 분양 계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시하였 으므로 구분행위의 존재도 넉넉히 인정된다고 보 아, 토지에 관하여 부동산담보신탁계약이 체결되고 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2003.9.4.경에는 위 아 파트의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립 한 상태였으므로, 당시 이 사건 아파트에 관하여 아 직 건축물대장에 구분건물로 등록이 이루어지지 않 았으므로 구분소유가 성립하지 않았다는 피고의 주 장을 배척하였다. 「집합건물법」 제20조의 종속성·일체성의 효력 에 의하여 구분소유권이 언제 성립하는지에 따라 그 토지에 관하여 권리관계를 맺은 자와 구분건물 의 권리자 사이의 이해의 충돌을 피할 수 없는 바, 위 전원합의체판례의 취지에 따를 때(판례사안과 반드시 일치하는 것은 아니다) 다음과 같이 쉽게 도 해할 수 있다. 핵심은 분리처분금지시기를 앞당기 게 되는 결과 토지소유권을 취득한 자의 소유권취 득 유·무효가 달라질 수 있다는 점이다. 위 표에서 건물소유자이자 토지소유자인 갑이 토 지매수 희망자 을에게 t 시점에서 토지소유권을 양 도하였는데 종전 판례에 따르면 대지사용권취득 (Ⓐ) 전이므로 분리처분금지원칙에 반하지 아니하 여 매수인 을이 유효하게 토지소유권을 취득한다. 그러나 2013.1.17. 선고 2010다71578 전원합의 체 판결에 의하면 대지권사용권취득(Ⓑ) 후이므로 「집합건물법」 제20조 제2항 본문의 분리처분금지원 칙에 반하여 처분행위 자체가 무효가 된다. 이에 따 라 을은 지상 건물의 소유자 등에 대하여 건물철거 청구 등을 할 수 없게 되고 23) , 토지소유자 을의 채 권자가 토지만에 대한 강제집행도 할 수 없고, 을이 토지저당권을 설정한 경우 토지저당권자의 담보권 실행도 불가능하게 된다. 물론 「집합건물법」 제20조 제3항의 선의의 제3자 보호규정에 의하여 분리처분금지의 등기(실무상 대 지권등기라고 본다 24) )가 없는 이상 선의의 제3자는 보호되지만 다수설은 무과실을 요구하는 데다가 25) 22 『 』 2013년 5월호  t 시점 (이때 토지만의 분리처분행위가 있었다고 가정) ----------------------------- / ---------↑----------------- 종전 대법원판례 대지사용권취득시기(Ⓐ = 집합건축물대장에 등록시점)  t 시점 (이때 토지만의 분리처분행위가 있었다고 가정) ----------↑----------------- / ----------------------------- 전원합의체판결 대 지권사용권취득시기 (Ⓑ = 전원합의체 판례사안에서는 분양 계약 등 구분의사의 객관적 표시 후 건물이 구조상·이용상 독립성을 갖춘 시점)