2013 법무사 5월호

‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지 로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미 26) 하는 바, 선의가 쉽게 인정되기는 어려울 것이다. 다. 대지권 미등기 구분소유건물의 전유부분에 대한 저당권·전세권 설정과 그 실행 및 배당관계 집합건물은 t2 전에 건축되고, 또한 구분소유의 등기가 이루어졌으며 구분건물에만 근저당권1, 근 저당권2, 전세권이 경료되었다. 27) 그 후 대지권 등 기가 경료되었다. (위 표 참조) 구분건물에 대해서만 설정된 저당권 이나 전세권의 효력에 관해 종래 긍정설·부정설의 논의가 있었으나 28) 현재의 실무는 대지사용권에도 미친다고 보는데 이설이 거의 없다. 29) 이때 건물의 전유부분 매각대금에 대한 배당은 배당의 순위에 의하는 것에 의문이 없으나 대지부 분의 매각대금에 대해서는 배당법원 실무에서, 토 지매각대금에 대해서는 근저당권1, 근저당권2, 전 세권(설정등기일자순)에 대해 동순위 안분배당을 주장하는 입장도 있는 듯하다. 추측건대, 대지권등기시점에 담보권이 일시에 경 료된 것으로 보아 동 순위가 되는 것으로 보자는 것 인데 「집합건물법」 제20조 제3항의 선의의 물권자 에 해당한다면 별론, 대법원 94다12722 판결의 취 지와 담보물권의 우선변제효 이론에 부합되지 않는 것으로 생각된다. 전세권의 경우 토지매각대금에서 배당을 부정하 는 입장 30) 도 있으나 전세권의 효력이 미치는 대지사 용권의 매각대금에서도 배당을 한다는 것이 통설 31) 과 실무이다. 6. 집합건물과임대차를둘러싼집행관계 - 향후임대차계약양태의변화와관련하여 가. 주택가격 하락이 임차인에 미치는 영향 필자가 우리나라의 현재 주택경기 침체를 일본 식 장기침체의 초입단계라고 보는 점, 경기폭락과 정에서 임차인보호가 문제될 것임은 서론에서 기술 한 바와 같다. 매각대금에서 배당받지 못한 (경매절 차에서 대항력 있는 임차인이 아닌) 확정일자부임 23 23) 대법원의 판례변경은 아파트 등 공동주택을 선분양한 후 신축하여 1동 건물 의 독립성이나 각 전유부분의 구조상·이용상 독립성이 갖추어졌는데도 어 떠한 이유에서 사용승인을 받지 못하여 건축물대장에 등록하지 못하고 장기 간 미등록 건물로 방치되는 사례가 많고, 이런 상태에서 수분양자들의 입주 까지 이루어지는 현실을 고려한 것으로 보인다. 만약 건축물대장에 등록해야 만 구분소유권이 성립한다는 견해를 취하 미등록 건물을 분양받은 수분양자 에 대한 유력한 보호장치인 집합건물법 제20조가 무력화된다. 24) 『부동산등기실무』 3권, p. 162 25) 김기정, 앞의 논문, p. 38 26) 대법원 2009.6.23. 선고 2009다26145 판결 27) 대지권발생 전에 어느 일방에 설정된 저당권의 실행을 위한 경매의 경우 저 당권설정 당시에 이미 처분행위가 있었던 것으로 볼 것이므로, 그 저당권의 실행을 위한 경매는 당연히 그에 부수되는 것으로서 독립한 처분으로 볼 필 요가 없어 허용된다. 김기정, 앞의 논문, p. 36 28) 김기정, 앞의 논문, p. 40 이하 29) 대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결(근저당권관련), 서울지방법원 95가단 128226 판결(전세권관련), 30) 안갑준, 「건물의 구분소유와 그 등기절차」, 『법무사』 (1996.7.) p. 38 31) 김기정, 앞의 논문, p. 46 특별기고 t1 t2 t3 --------- / ---------------------------------- / ---------------- / ----- 구분소유권등기경료 및 건물만의 담보권등기 대지사용권 취득시기 대지권등기경료시점