2013 법무사 5월호

특별기고 차인은 빚만 남게 된 임대인에 대하여 보증금을 받 을 길이 거의 없게 되는데, 이는 부동산버블 해소를 임차인의 보증금으로 일부 감당하게 하는 부도덕한 결과이다. 예상되는 이러한 현상은 일본에서조차 없었던 일 이다. 임차보증금을 날리고 길바닥에 나앉을 임차 인을 위한 대책은 무엇일까. 대안은 임차인들이 선 제적 대응을 하여 ‘보증금부 월세’ 형태로 일부 또는 전부를 전환하는 수밖에 다른 방법이 없어 보인다. 요컨대 앞으로의 임대차시장은 선진국들과 마찬 가지로 월세가 대세를 이룰 것이며, 지금과 같이 고 액의 임대차보증금을 수수하고 집을 빌리는 제도는 머지않아 사라질 것이 분명하다(私見). 임대차보증 금 중 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’, 또는 ‘월세’가 임대차시장에서 곧 정착될 것이다. 32) 나. 임대차 관련법의 개정 필요성 첫째, 향후 반전세가 증가하면서 최우선소액보증 금제도의 규범력이 약화될 것으로 본다. 소액보증 금제도의 취지는 보증금이 전 재산인 사회적 취약 계층을 보호하기 위해 일정금액 이하의 임대차보증 금 계약의 경우에 그 보증금 중 일정액을 경매절차 에서 최우선 변제토록 함으로써 최소한의 주거권과 인간다운 생활을 할 권리를 보장하기 위해 마련된 제도다. 그런데 중산층이 반전세 계약을 대거 체결함으 로써, 현행 「주택임대차보호법」(이하 ‘주임법’ 약칭) 을 그대로 유지한다는 전제에서, 예컨대 ‘월세 150 만 원, 보증금 2000만 원’ 계약을 체결한 중산층 임 차인의 보증금도 최우선소액으로 보호되게 되는 결 과, 이것이 과연 선순위담보권자를 희생시키면서 까지 달성하고자 했던 입법취지에 부합하는 것인가 의문이 제기될 것이다. 이는 헌법적으로는 동종의 기본권(재산권) 상호간의 충돌문제이고 그 해결을 정한 주임법 및 같은 법 시행령은 강한 위헌의 의심 을 받게 된다(私見). 따라서 차임이 결합된 주택임대차(이른바 반전세 =보증금부 월세)의 경우 일정 금액을 초과하는 차 임의 경우에는 소액보증금의 보호범위에서 배제하 는 입법조치를 취하는 것이 타당하다. 둘째, 반전세 계약체결 시 소유자의 횡포를 차단 하기 위해 현재의 월세 상한선을 인하할 필요가 있 다. 33) 다. 차임채권에 대한 집행과 실무상의 문제점 집행채무자가 임대인인 경우 집행채권자는 임 대인이 임차인으로부터 차임을 받는 것이 있다면, 차임청구채권을 피압류채권으로 압류할 수 있다. 이를 ‘차임채권집행’이라 한다. 실무에서 임료채권 집행이라는 용어를 사용하기도 하지만 법률용어로 서 적합하지 아니하므로, 34) 사용하지 않는 것이 타 당하다. 월세의 종류는 크게 ① 반전세, 즉 보증금이 일부 있는 월세와 ② 순수월세, ③ 통월세 세 가지로 대별 된다. 통월세는 일명 ‘깔세’라고 하는 것인데 실무상 임차인이 전대차를 하면서 통월세를 놓는 경우도 24 『 』 2013년 5월호 32) 같은 취지의 지적에 졸저, 『신채권집행실무』, (유로 2012) p. 192 33) 이에 대해 이미 법무부가 검토에 들어간 것으로 알려져 있다. 주임법 제7조의 2에 의하 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지 역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 을 곱한 월차임(月 借賃)의 범위를 초과할 수 없는데 법 제7조의2에서 “대통령령으로 정하는 비 율”이란 연 1할4푼 을 말한다(「주임법 시행령」 제2조의2). 34) 양창수, 「2005년도 민사판례 관견」, 『민법연구』 제9권 (박영사 2007) p. 321 주50)에서 “민법상 임차인이 지급하는 목적물 용익의 계약상 대가는 ‘차임」 이라고 하고,「임료」라고 부르지 않는다(무엇보다 임대차에 대한 정의규정이 라고 할 제618조 참조. 이는 의용민법에서도 다를 바 없다). 그럼에도 불구하 고 우리 법원이 「임료」라거나 「임료채권」이라고 하는 경우가 적지 않은데, 쇄 사인지 모르나, 이 기회에 이러한 점에는 주의를 구하고 싶다.”라고 하신다.