2013 법무사 5월호

있으나 여기서 논의하는 것은 임차인이 약정기간의 월세 전부를 원칙적으로 계약시점에서 선불로 주고 계약기간 만료 시까지 매월 그 금액을 차감하는 비 전형채권계약의 일례를 말한다. 소위 통월세는 계 약자유의 원칙상 그 효력을 부정할 이유가 없는데 상가의 경우 「상가임대차보호법」 적용 여부를 결정 하기 위하여 월차임을 환산하게 된다. 통월세에 대한 차임채권압류신청은 그 계약 성립 의 전후부터 실제 통월세 선불금이 지급되기 전에 임대인을 집행채무자로, 임차인을 제3채무자로 하 여 압류·추심이나 전부명령이 도달되지 않는 한 집행의 실효를 거두기 어렵다. 다만 ‘깔세’라 해도 거래의 양태는 다종다양하여 선불금을 일시에 지급 하지 않는 경우도 있을 수 있기 때문에 언제나 집행 불능의 상태에 빠진다고 할 수는 없다. 한편, 통월세 임차인의 채권자는 장래 임대차계 약 이행불능에 기한 계약해제 및 원상회복청구권의 일환으로 선지급 된 통월세금 중 기간미달 환급액 을 대상으로 압류·추심이나 전부명령신청을 할 수 도 있을 것이다. 순수월세의 경우 차임채권압류· 추심 등은 유효한 집행수단이 될 것이지만, 임차인 의 공탁으로 인해 급여압류처럼 연계배당이 이루어 질 가능성이 높다. 문제는 반전세의 경우이다. 차임채권이 압류된 경 우에도 그 압류의 목적물은 보증금에 의한 당연충당 을 예정한 채권이며, 압류채권자는 그와 같은 제한을 받는다. 35) 이와 관련하여 대법원은 차임채권이 압류 된 사안에서 보증금으로부터의 차임 공제에 관해 드 문 재판례에 속하는 36) 다음과 같은 판시를 하였다. “부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목 적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보 채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금 에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임 대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있 었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반 환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임 채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.”(대법원 2004.12.23. 선고 2004다56554, 56561, 56578등 판 결 【건물명도】) 37) 그러나 임대인(집행채무자)의 임차인(제3채무자) 에 대한 차임채권이 압류 또는 압류·추심 또는 전부 되었다고 하여 임차인이 임대차보증금이 있음을 들 어 그 충당을 주장할 수 있게 되는 것은 아니다. 38) 임대차관계가 종료되고 또한 임차인이 목적물을 반 환하기 전에는 그 공제는 행하여지지 아니하고, 차 임채권은 소멸하지 아니한다고 보아야 하기 때문이 다. 39) 40) 생각건대 위 대법원 2004다56554 판결로 인하 여 차임채권에 대한 압류신청이 실무상 많지 않은 것은 사실이지만 차임채권에 대한 압류·추심 또는 전부명령이 유효한 경우가 있을 수 있기 때문에 41) 반전세인 경우에 있어서의 차임채권에 대한 집행이 언제나 실효성이 적다고 말할 수는 없을 것이다. <다음 호에 계속> 25 35) 양창수, 위의 논문, p. 322~323 36) 양창수, 위의 논문, p. 322. 양창수 대법관의 평가다. 37) 판례평석에는 이동원, 압류 및 추심명령의 목적이 된 연체차임이 임대보증금 반환 시 공제되는지 여부, 『대법원판례해설』, 통권 제51호(법원도서관 2004.12.) p. 206 이하 참조. 다만 대법원 2005.9.28. 선고 2005다8323,8330 판결【점포 명도등·임대차관계존재확인】에서는 “임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연 체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아 가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권 , 관리비채권 등의 발생원인에 관하 여 주장·입증을 하여야 하는 것이며…”라고 판시하여 당연공제가 아닌 임대 인이 소송상으로 주장하여야 보증금반환채무의 한도에서 그 소멸이 인정될 수 있다는 의미라고 이해될 수도 있다는 취지의 문제의식을 제기하는 견해에 양 창수, 위의 논문, 329 참조 38) 같은 취지에 양창수, 위의 논문, p. 325 39) 같은 취지, 양창수, 위의 논문, p. 325 40) 대법원 1999.7.27. 선고 99다24881 판결【전부금】 41) 독자에게 위 99다24881 판결【전부금】의 판례사안 전체를 읽어볼 것을 권한다. 특별기고