2013 법무사 5월호

55 생활법률상담 Q&A 김영석 법무사 (경남회) Q. 임대인이임대차계약을미룬사이근저당이설정되었는데, 보증금반환이보장될까요? 저는 공인중개사 A의 소개로 보증금 5천만 원에 경남 함안군의 A 자신 소유의 원룸형태 다가구주택에 입 주하게 되었습니다. A의 통장에 보증금을 입금하고 입주하는 날이 되었는데, 관리인이 A가 외국여행 중이 라 계약서 작성을 못한다 해서 기다리던 일주일 사이에 빌라 전체에 대해 은행의 근저당이 설정되었습니다. 입주 전 보증금을 입금하라고 할 때 A는 분명히 국내에 있었고, 자신 소유의 빌라는 법적으로 깨끗하다 고 해서 저는 그 말을 믿었습니다. 그리고 계약서 작성을 해야 전입이 가능한 것으로 알고 전입신고도 일주 일 늦게 했고 확정일자도 그때 받아두었습니다. 이런 경우 「주택임대차보호법」 상 대항력이 있어 보증금 반 환이 보장되는 것인지요? 그리고 A가 저를 속인 데 대한 책임을 묻고 싶은데 어떻게 해야 하나요? A. 임대인에게보증을요구하거나법원의 ‘재소전화해조서’를받아두는것이좋겠습니다. ‘대항력’이란 임차인이 주택의 인도와 전입을 마친 그 다음날부터 제3자에 대한 효력이 있는 것이므로, 귀하의 전입신고 이후는 물론 대항력이 있습니다. 그러나 귀하의 주거지가 군 단위이므로 「주택임대차보호법」에서 보장 하는 군 지역 4,000만 원 이하일 경우에 해당되지 않으므로 1,400만 원까지의 최우선순위의 변제금을 받을 수 는 없습니다. 또한 여기서 귀하가 간과하지 말아야 할 것은 다가구주택이란 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독 주택의 하나로 현행법에는, 3층 이하 연면적이 660㎡ 이하인 건물을 말합니다. 빌라 형태로 별도등기 가능한 다 세대주택과는 다릅니다. 그러니 귀하가 임차한 다가구 주택은 독립적으로 등기할 수도 없을 것입니다. 따라서 일순위 은행의 근저당 채권최고액이 과다하여 귀하의 보증금 반환에 불안을 느낀다면 전세보증금 반환에 대한 임대인 A의 보장을 한 번쯤 요구하십시오. 물론, 귀하가 A의 형사적 책임을 묻기 위해서는 A가 “법적으로 깨끗하다”고 말할 때 처음부터 의도적으로 귀 하를 기망하기 위해서였다면 사기죄 여부도 고려의 대상이 될 수는 있지만 사기죄의 기수요건은 기망과 결과에 따른 인과관계에 주관적 범의가 있어야 하기 때문에 범의를 증명할 수 있는 구체적 증명이나 문서가 뒷받침 되 어야 하는 어려움이 있습니다. 물론 형사적으로 처벌이 가능하다면 보증금반환이 더 쉬울 수는 있겠지만 여러 정황으로 봐서 쉽지 않을 것입니다. 그러니 일단 귀하가 A에게 확실한 보증금 회수를 위해 재산 있는 사람의 보 증을 요구하시든가, 임대인과 임차인이 전세기간 만료 이후 분쟁의 예방을 위해 집행력있는 법원의 ‘제소 전 화 해조서’라도 미리 받아 두시는 게 좋을 듯합니다. 참고로, 제소전화해사건은금액에관계없이시·군법원에서도가능하고소송비용도소장에첨부할인지의 5분의 1에불과하니(「민사소송등인지법」 제7조제1항) 분쟁의사전예방을위해서활용하시면좋을것입니다. 민사