2013 법무사 6월호

특별기고 사법보좌관으로서 경매실무를 4년간 하는 동안 - 현재도 마찬가지지만- 절차진행 중 불쑥 유치권신 고서가 집행법원에 제출되는 사례를 자주 접한다. 심 지어 매각기일 당일 아침에 제출되는 사례도 찾아볼 수 있는데, 이는 사실상 경매 방해인 경우가 많다. 이와 같은 유치권신고가 있는 경우 집행법원은 형 식심리원칙상 유치권의 존부를 대석변론(對席辯論) 에 의한 심리로 가려낼 수 없고, 유치권에 대한 기판 력 있는 어떠한 재판도 할 수 없다. 따라서 사법보좌 관은 매각물건명세서 하단에 유치권신고가 있다는 기재를 하지 않을 수 없는 바, 이를 본 입찰자들은 입찰을 망설이게 되어 유찰횟수가 늘어나게 된다. 따라서 많은 경우 헐값에 매각되는 결과, 「민사집 행법」의 중요한 원칙인 고가매각의 취지가 훼손되 게 되고, 유치권자와 통모한 매수인만 득을 보며 그 이외 관련 채권자 모두가 손해를 보는 것이다. 생각건대 일선의 경매실무에서 유치권의 무분별 한 남용과 폐해, 강제관리 이용률의 저조함, 향후 저성장 기조의 유지 및 부동산가격 장기하락이 예 상되는 것 등을 고려하면 일본과 같이 담보부동산 수익집행제도는 반드시 도입되어야 할 것이다. 일 본은 버블붕괴가 시작된 1991년으로부터 12년이 지난 2003년에야 위 제도를 도입하였는데 현재 우 리나라는 버블 붕괴의 초기인 점을 감안하면 담보 부동산수익집행제도의 이용률이 당초 기대보다 저 조한 일본과는 달리 전개될 수 있다는 점을 입법자 들은 염두에 둘 필요가 있다. 셋째, 실무에 있어서 부동산대세 하락기에 섣부 른 담보권실행을 하여 손해를 보고 채권을 일부만 회수하는 것보다는 담보권자가 담보수익집행을 함 으로써 관리인에 의해 목적물을 임대하고 차임을 징수하여 채권회수에 충당하는 방법으로 운영함으 로써 ① 담보목적물의 가치를 유지하면서 ② 자신의 채권을 소액씩이라도 회수하는데 의의를 둘 수도 있다. 그러나 만약 차임이 크지 않다면 집행비용이 더 커질 우려가 있어 소규모 부동산의 경우에는 의의 를 찾을 수 없다는 비판이 가능하다. 일본에서도 월 차임액 규모가 적어도 50만 엔 이상이어야 비용과 수익의 구조에서 운용이 가능하다는 점 및 실제의 수익집행절차에서 최초배당까지 4~5개월 정도 소 요되어 시간적인 면에서 무거운 제도가 되어 있기 때문에, 1년 이내에 경매절차가 종결되는 최근의 경매절차의 신속화 경향 하에서 경매절차와 병용되 기 어려운 상황에 있다고 말해지기도 한다. 52) 생각건대 확실히 소규모부동산, 특히 집합건물의 전유부분 한 두 개의 호실을 수익집행하게 되면 수 익보다는 비용이 커질 것이 명백하다. 그러나 적어 도 대형 임대아파트에 공동저당권을 설정한 근저당 권자의 경우라든가 일본의 tenant빌딩(テナントビ ル)과 같은 대형 임대빌딩에 근저당권을 설정한 경 우에는 효과적인 집행방법이 될 것이다. 특히 담보 부동산이 장기 임대되고 임차료가 정기적으로 지급 되는 경우에는 수익집행절차의 도입 필요성이 있다 고 과거 민법개정위원회에서도 인정한 바 있다. 53) 구체적으로는 수익집행은 ① 임차인이 다수로 계 약관계 파악이 어려운 물건, ② 관리부실에 의한 부 동산의 훼손이 염려되는 물건, ③ 기존의 점유자 배 제나 신규 임차인 확보가 필요한 물건 등에 있어서 유용할 것으로 평가되고 있다. 54) 보다 경제적 관점 에서 살펴보면 ‘cash cow’적 성격을 갖는 물건, 즉 대형숙박시설, 호텔, 사우나목욕탕, 대형음식점 등 은 담보부동산수익집행에 매우 적합한 성격을 갖는 다(물론 이 가운데에는 집합건물등기가 되어 있는 52) 김상수, 위의 논문, p. 400~401. 53) 법무부, 민법(재산편) 개정자료집, 2004.11. p. 518. 54) 細井秀俊(호소이 히데토시), 일본 최고재판소 사무총국 민사국 제3과 과장보 좌, 「부동산의 수익에 대한 집행절차의 실정과 향후의 과제에 관하여」, 제10 회 한일등기관 등 상호연수 한국과정 발표논문, 한일등기관 등 상호연수 자 료집, (법원공무원교육원 2008) p. 177. 28 『 』 2013년 6월호