2013 법무사 6월호

52 『 』 2013년 6월호 법무동향 앞으로 부동산 낙찰가격의 하한인 최저매각가격이 현행보다 20% 하향되어 경매기간이 빨라질 것으로 예상된다. 법무부는 지난 5월 3일(금), 현행 최저매각 가격제도 및 공유자우선매수권 등의 개선을 골자로 하는 「민사집행법」 일부개정안을 입법 예고하였다. 현재 부동산경매절차에서 ‘1회 매각기일 낙찰률’은 약 15% 정도에 불과하다. 이런 낮은 낙착률은 유찰 이후 3~5주 후에 열리는 다음 매각기간까지 채무자 의 이자부담을 증가시키고, 채권자의 자금회수를 지 연시키는 등 문제점을 초래해 왔다. 이번 개정안에서는 최저매각가격(매각기일에서의 법정낙찰하한가)의 기준을 현행 ‘감정평가액’에서 ‘감 정평가액의 20%를 차감한 액수’로 낮추어 1회 매각 기일부터 매수 희망자의 적극적인 참여를 유도하고, 경매의 신속성이 제고시켜 이런 문제점을 개선하고 자 했다. 최저매각가격 기준을 20%로 하향조정한 것은 경매 실무상 유찰시마다 다음 회 최저매각가격을 20% 감 경하고 있고, 일반적으로 최종 매각가가 감정평가액 의 70% 정도에서 결정되고 있는 사정 등을 고려한 것이다. 법무부는 이번 개정안이 시행되면, 1회 매각기일 낙착률이 약 50% 정도까지 상승하고, 경매에 소요되 는 시간 역시 약 1개월 정도 단축될 것으로 예상하고 있으며, 연 20% 가량의 채무자 지연이자 부담이 경 감되고, 채권자의 신속한 채권회수가 가능할 것으로 보고 있다. 한편, 이번 개정안에서는 종래 무제한으로 허용되 었던 공유자우선매수권의 행사횟수도 1회로 제한하 고, 공유자가 매수신고 후 보증금을 납부하지 않은 경우도 우선매수권을 행사한 것으로 간주토록 해 공 유자우선매수권이 경매절차 지연수단으로 악용되던 문제점을 해결하고자 했다. ‘공유자우선매수권’이란 공유자가 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자 보유 지분을 매수하겠 다는 신고를 하면, 다른 사람의 최고가매수신고에도 불구하고 공유자가 매각허가를 받게 되는 권리다. 이 공유자우선매수신고가 있으면, 제3자의 경우 경 매참가 실익이 없어 경매참가를 기피하게 된다. 이에 따라 그간 이를 경매절차를 지연하는 수단으로 악용 하는 사례가 많았다. 예를 들어, A(채무자)는 경매개시 전, 지인인 B에 게 공유물 경매절차에서 우선매수신고를 하도록 하 여, 제3자의 경매불참을 유도했다. 그러나 B는 이후 에 보증금과 매각대금을 납부하지 않아 해당 경매를 유찰시키는 방법으로 경매를 지연시켰다. 더 나아가 이런 방법으로 최종 매각가를 낮춘 상태에서 A는 B 명의로 부동산을 낙찰 받아 계속 점유 사용하고, 채 권자의 강제집행을 지연시킨 사례가 있었다. 법무부는 부처간 협의를 거쳐 오는 8월 국회에 개 정안을 제출할 예정이다. <편집부> 공유자우선매수권행사횟수도 1회로제한, 경매절차지연악용사례근절기대 법무부,「민사집행법」일부개정안 입법예고 ‘최저매각가격20%하향’,경매기간단축