2013 법무사 6월호

59 생활법률상담 Q&A 김한민 법무사 (충북회) Q. 임차보증금채권가압류후건물주가바뀌었는데, 누구에게보증금을받아야하나요? 저는 빌려간 돈을 갚지 않는 채무자(A)에게 주택임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 하고, 이 가압류 결정문은 동 임대주택의 소유자인 제3채무자(B)에게 송달되었습니다. 이후 B는 동 주택을 C에게 매도하였 고, C는 임대차기간이 종료되자 A에게 위 임대차보증금을 반환하였습니다. 그렇다면, A에 대한 대여금반환 청구의 본안소송에서 승소판결을 받은 저는 과연 B와 C 중 누구를 상대로 하여 채권압류 및 추심명령을 받 아야 하는지요? A. 새로운건물주를상대로만채권가압류의효력을주장할수있으며, 전소유주에게는불가능합니다. 일반적으로 우리 민법상의 부동산임대차시에는 부동산의 소유권이 바뀌는 경우에도 임대인의 지위가 당연히 승계되지는 않음이 원칙입니다. 따라서 이러한 민법상의 일반적인 임대차규정이 적용된다면, 귀하께서는 B를 상대로 하여 채권압류 및 추심을 받으면 그만일 것입니다. 하지만, 민법의 특별법이라 할 수 있는 「주택임대차보호법」에 이에 관한 특별규정을 두고 있어, 그 적용 여부 에 따라 그 결론이 달라질 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 즉, 「주택임대차보호법」 제3조 제3항에는 ‘임 차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 규정하고 있는 바, 그 의미를 풀어쓰면, 주택의 임 차인이 대항력(=전입신고)을 갖춤으로써 「주택임대차보호법」이 적용되는 경우, 매매 등의 원인으로 주택의 소유 권이 바뀌게 되면, 새로운 소유자(=양수인)가 임대인의 지위 또한 승계한다는 것입니다. 따라서 A가 대항력, 즉 전입신고를 필하였다면, 임대차보증금반환채무는 C가 승계하게 됩니다. 그리고 이미 진행한, B를 제3채무자로 한 임대차보증금가압류의 효력까지 C에게 승계되어야만 비로소 C에 대한 채권의 압류 및 추심이 가능해지게 되는데, 그 승계여부에 대한 찬반의견이 갈리다가 지난 1월 17일, 이를 인정하는 대법원 판결(2011다49523 전원합의체 판결)이 선고됨으로써 비로소 논란이 일단락되었습니다. 따라서 이상의 「주택임대차보호법」 및 대법원판례에 비추어 답변을 드리자면, 귀하께서는 새로운 건물주인 C 를 상대로 해서만 채권압류 및 추심이 가능할 것이며, B에 대해서는 어떠한 권리행사도 불가능할 것으로 사료됩 니다. 위 대법원 판결의 논지에 의할 때 본 사례와 같이 임대차 보증금이 가압류된 사실을 모르고 주택을 매수한 양 수인의 입장에서는 전혀 예상치 못한 선의의 피해를 볼 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다. 민사