AH호µl::H = 人KC卜 0 = t:::I늘F O Cl m&A r 민사 l 조재경 법무사(경기북부회) Q . 상가임차인이 차임을 연체하는 경우, 그로 인한 계약해지가 가능한가요? 「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되는 규모의 상가에 대한 임대차계약을 하면서 임대차 기간을 2년으로 하고, 10개월분 차임에 상당하는 보증금을 받았는데, 임차인이 첫 달분 한 번만 차임을 주고는 아 무런 이유 없이 연체하면서 자신은 아무리 차임을 연체해도 법적으로 임대차기간 동안은 해약이 되지 않는 다고 큰소리를 치고 있습니다. 차임연체를 이유로 중도해지를 하고 임대차를 종료시킬 수는 없는 건가요? A. 2개월 이상 차임연체를 이유로 임대차계약의 해지통고를 하고 명도소송을 하면 됩니다. 임차인은 아마도 이렇게 생각한 듯합니다. 귀하의 상가는 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘보호법’이라 함)의 적용 대상이 되는 상가입니다. 그리고 민법과는 달리 보호법에는 차임연체를 이유로 한 계약해지에 대한 규정이 없는 대신, 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 제1호에서 ‘‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 이 있는 경우’’에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구에 대하여 이를 거절할 수 있다”고 하고, 제15조(강행규정) 에서 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한것은그효력이 없다”라고규정하고 있습니다. 민법에서는 2기의 차임연체가 계약해지 사유가 되는 반면, 보호법에서는 그보다 더한 3기의 차임연체가 계약 갱신 거절사유밖에 안되므로 2기의 차임연체는 계약해지 사유가 될 수 없으며 만일 이를 약정하더라도 보호법 제15조에 의거해 무효라는 논리를 근거로 하는 것으로 보입니다. 위 사안에 관해서는 학자들 간에도 의견이 분분하며 아직 대법원 판례는 없는 것으로 알고 있는데, 특별법인 「상가건물임대차보호법」에 차임연체로 인한 계약해지 규정이 없다면 일반법인 민법 제640조를 적용하여 임차인 의 차임연체액이 통산 2기에 달하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 해석하는 것이 옳다고 봅니다. 만일 임대차 기간을 5년으로 한 경우 임대인은 임차인의 태도 여하에 따라서는 임대기간 내내 차임을 단 한 푼도 받을 수 없을 뿐만 아니라 이를 이유로 계약해지도 할 수 없는 불공평한 결과가 초래되기 때문에 보호법이 그런 임차인까지 보호를하는취지는아니라할것입니다. 그 동안 실제로 경험한 재판 실무에서도 2기의 차임연체로 인한 계약해지를 근거로 한 명도소송에서 이를 인 정하는 입장에서 재판이 진행되다가 조정 등으로 해결되었습니다. 따라서 만일 계약해지사유가 되지 않는다는 입장에서 재판이 진행되었다면 임대인의 주장은 강행규정위반으로 더 이상 재판을 진행할 여지가 없었을 것인 데 그런 경우는 없었던 것입니다. • 55
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