32 『 』 2013년 9월호 법무동향 임대차계약서, ‘선순위 권리관계’도 확인토록 법무부, ‘주택임대차표준계약서’ 제정 당사자확인 등 계약체결 전 꼭 확인해야 할 사항, 계약기간 연장 등 계약내용 등 명시해놔 주택임대차계약서가 대폭 개선되었다. 법무부는 그간 주택임대차를 둘러싸고 제기되었던 각종 민원 사항들을 반영한 새로운 ‘주택임대차표준계약서’를 제정, 배포 중에 있다. 우리나라 전·월세 가구수는 전체가구수의45%(2012 년 기준)에 이르고 있으나, 다수의 국민들이 「주택임 대차보호법」에서 정하고 있는 임차인 보호규정에 대 해서는 잘 모른 채 계약을 체결하는 경우가 많다. 현재 통용되는 주택임대차계약서도 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 증 일반적인 내용만 명시돼 있어 임차인 권리보호에 도움을 주기가 어렵다. 새로 제정된 주택임대차표준계약서에는 ①계약 체 결 전 반드시 확인해야 할 ‘당사자 확인, 권리 순위확 인, 중개대상물 확인·설명’ 등 중요 확인사항과 ②계 약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등의 계약 내용이 자세히 명시되어 계약 체결부터 종 료 때까지 법의 보호를 받을 수 있도록 하였다. 새 표준계약서는 법무부와 안전행정부, 각 지자체 홈페이지에서 다운받을 수 있다. <편집부> 다가구 주택의 수도에 누수가 있는 것을 알았지만 처음 수리비 부담에 대한 약정을 하지 못한 채 계약 체결. 임대차 기간 중 누수에 대한 수리비 부담 관련 분쟁 발생. (노원구 00씨, 서울시 민원) 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 불완전한 공시방법 이어서 거래안전상 어쩔 수 없다지만 임차인이 주민등록을 한 날 집주인이 저당권설정등기를 하면 후순위가 되어 불안 합니다. (광주시 ○○씨, 국민신문고 민원) ⇒ 「입주 전 수리」 ⇒ 「임차주택의 사용·관리·수선」에 관해 당사자로서 교섭 력이 있는 계약체결 시 정하도록 하여 수리비를 둘러 싼 사후 분쟁을 방지할 수 있게 함 ⇒ 「보증금의 안정적 확보 방법 예시」 임대인은 주택을 인도받은 임차인이 전입신고와 확정일 자를 모두 갖추기로 한 날짜보다 이틀 후부터 담보물권 을 설정할 수 있도록 하는 등 특약사항 예시 < 민원 및 피해사례 > < 표준계약서로 보완 > 「주택임대차표준 계약서」 주요내용 이 모씨는 공인중개사를 통해 등기부확인 후 전세계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖추었으나 임대인의 국 세체납에 의한 공매로 보증금을 잃게 될 위기에 처함. (‘12.6 뉴스1) ⇒ 「등기사항증명서 확인란」 ⇒ 「미납국세 확인란」 ⇒ 「선순위 확정일자 현황 확인란」을 마련하여 선순위권리로 인해 피해를 입는 일을 방지할 수 있게 함 선순위 담보물권, 미납국세 여부 등 확인란 마련 법의 보호를 받기 위해 주택임대차계약 체결 전에 알아 야 할 사항은 있나요? 참고자료 좀 주세요. (종로구 ○○씨, 서울시 민원) ⇒ 「당사자 확인」 「권리순위 확인」 ⇒ 「중개대상물확인·설명」·「대항력·우선변제권 확보」 등에 대한 정보제공으로 법의 보호를 받기 위한 방법을 알고 계약을 체결할 수 있게 됨 계약체결 전 중요사항 확인 집주인이 보증금을 반환해 준다고 약속해 공정증서까지 받고 이사했는데 경매절차에서 한 푼도 배당받지 못했습니 다. 제가 임차권등기명령을 하지 않았기 때문이랍니다. (대 구시 ○○씨, 국민신문고 민원) ⇒ 「계약의 해지와 해제 사유」·「비용의 정산」 등을 규정하여 기간종료 사유와 비용 정산 문제를 명확히 함 ⇒ 「임차권등기명령 신청」에 관한 정보제공으로 보증금을 받지 못하고 이사한 경우에도 우선변제권을 유지할 수 있게 함 계약의 종료 (임차권등기명령 신청 및 등재 등) 입주 전·후 수리비 부담 특약사항 예시 ‘12. 9. 계약만료, 계약만료 후 집주인이 아무 얘기 없다가 오늘 갑자기 집을 비워달라고 합니다. (금천구 ○○씨, 서울 시 민원) ⇒ 「묵시적 갱신」·「합의에 의한 재계약」 민원의 경우 묵시적 갱신으로 임차인은 ‘14. 9.까지 기간 주장이 가능한 점 등 묵시적 갱신의 요건과 효과를 알게 됨 ⇒ 「계약서 재작성 및 확정일자 날인」·「차임증액청구」에 관한 정보 제공으로 증액보증금에 대한 우선변제권 확보 가능 기간의 연장·재계약 (계약서의 재작성 및 확정일자 날인 등)
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=