2013 법무사 10월호

11 (피고) 사이에 가장 큰 갈등은 매도청구행사에 의하여 성립되는 매매계약의 대금을 얼마로 계산할 것인지에 관한 것이다. 조합과 상대방이 매매대금에 대하여 합의 한 경우에는 합의한 대로 매매대금이 확정되는 반면, 합의가 이루어지지 아니하는 경우에는 법원이 정한 감 정인의 감정평가결과에 따라 매매대금이 결정된다. 일반적으로 조합이 매도청구의 의사표시를 상대방 에게 표시하고 이것이 상대방에게 도달된 때 매매계약 이 체결(성립)된 것으로 보므로, 감정평가 시점은 매 도청구 소장부본이 상대방에게 송달된 때이다. 이러 한 매도청구에 있어서의 감정시가는 개발이익이 포함 된 가격으로 하는 것이 특징이다. 그러나, 실제로는 감 정평가에 의하여 산정된 시가는 주변의 실거래 사례에 비하여 그 금액이 적은 것이 일반적이고, 이로 인해 당 사자 사이에 갈등이 좁혀지지 않는 것이 현실이다. 한편, 이러한 매도청구에서의 매도가격 산정 문제 는 토지수용에서의 손실보상 문제와 그 궤를 같이하 는 것이나, 토지 수용에서의 손실보상은 개발이익을 배제함이 원칙인데 반하여 매도청구의 경우 미동의 토지 등 소유자는 물론, 현행 도시정비법상 조합원 자 격이 부여되지 아니한 자에 대한 매도청구에서도 개 발이익을 포함한 시가 보상을 원칙으로 삼는다는 점 에서 그 차이가 있다. 똑같이 자신의 의사와 관계없이 토지를 사실상 수용 당하는 소유자 입장에서 자신이 살고 있는 지역이 재개 발 지역으로 지정이 되느냐, 재건축 지역으로 지정이 되 느냐라는 우연한 사정에 의하여 그 보상금액에서 큰 차 이가 나는 것은 헌법상 재산권 침해에 대한 정당보상 및 평등원칙위반에따른위헌시비가발생할수있다. 라. 소송 형식의 차이 재개발에서의 손실보상의 경우 보상금증액청구는 공법상 당사자소송(행정소송)의 방식을 취하나, 매도 청구의 경우 일반 민사법원에서 소유권이전청구 형식 으로 진행되고 있는 것이 특징이다. 그러나 현행 행정 소송법은 소송물을 기준으로 당사자소송과 민사소송 을 구별하고 있는 바, “행정청의 처분 등을 원인으로 하는 법률관계에 관한 소송”을 당사자소송의 대표적 예로 들고 있는 것은 소송물이 공법 상의 것은 물론, 사법 상의 것일지라도 그 전제되는 법률관계가 공법 상의 법률관계이면 행정사건으로 볼 여지를 두고 있 는 것이라고 할 수 있다. 그러므로 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 법적 성질을 공법상 계약으로 볼 경우 매도청구에 관한 사 건은 이를 행정사건으로 보아 관련 소송 역시 현행 민 사소송이 아닌 행정소송으로 보아야 한다는 결론에 이를 수 있다. Ⅳ. 관련문제 1.매도청구권행사후명도단행가처분허용여부 매도청구 및 명도소송은 본안승소 판결 시까지 상 당 시일이 소요되어 재건축조합의 이주와 철거 및 공 사착공 등에 장애가 되므로 실무상 매도청구소송 중 명도등단행가처분(철거와 방해금지 등 포함) 신청을 하는 경우가 있다. 다만, 이러한 단행가처분은 가처분이지만 매도청구 상대방에게는 치명적 결과를 가져온다는 점에서 당해 재건축사업의 성질, 규모, 현재의 진척 정도 등을 종 합하여 고려하여 사업상 막대한 손해를 피하기 위하여 긴급성이 인정되는 경우에 예외적으로 인정하고 있는 바, 실무상 명도등단행가처분 인용 시 1차 시가 감정을 18) 대법원 2000.6.27. 선고 2000다11621 판결. - 매도청구소송의 소장부본송 달일이 회답기간 만료 전인 경우에는 회답기간이 만료된 날의 익일이 매매계 약 성립 일자가 되는 것이므로 통상 소제기 당시의 청구취지는 “피고는 원고 에게 별지목록기재 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본 송달일자 매매를 원 인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라. 명도부분 은 이를 가집행할 수 있다”라고 기재하였다가, 시가감정결과가 나온 이후에 청구취지를 “피고는 원고로부터 금 0000원을 지급받음과 동시에 별지목록 기재 부동산에 관하여 0000.00.00.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절 차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라. 명도부분은 가집행할 수 있다.”라고 변경함이 일반적인 소송실무이다. 특집 ▶ 주택 재개발·재건축에 있어서, 토지 등 소유권 취득방법의 유사점과 차이점