2013 법무사 10월호

13 신청을 하면서 위 부동산의 소유자인 미동의자에 대 하여 매도청구소송을 제기하였고, 소송 도중 해당 부 동산에 대한 감정을 한 결과 시가대로 1억 원의 감정 평가액이 나왔다. 해당 부동산에 대하여는 채권최고액 7,000만 원의 근저당이 설정되어 있고, 주택임대차보호법상 대항요 건을 갖춘 임차인의 임대차보증금 5,000만 원이 있 고, 그 외 다수의 가압류가 존재한다. 저당부동산의 취득자는 그 근저당권의 피담보채무액 상당액의 매매 대금 지급을 거절할 수 있고, 19) 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로 임차인 에 대한 임차보증금 반환의무도 승계하게 된다. 20) 따라서 이 경우 재건축조합이 미동의자인 소유자 에 대하여 해당 부동산에 대한 매매대금을 지급할 것 이 없다. 부동산의 시가가 근저당권의 채권최고액과 임차보증금의 합계보다도 작기 때문이다. 결국, 재건 축조합은 2010년 8월 승소판결을 받았는데, 그 내용 은 위 부동산의 소유자는 2010년 1월 매매를 원인으 로 하여 위 부동산에 대하여 재건축조합 앞으로 소유 권을 이전하고 위 부동산을 명도하라는 내용이다. 그 결과 재건축조합은 위 부동산에 대하여 소유권 을 취득하기는 하였으나 그 부동산에는 7,000만 원의 근저당권이 설정되어 있으며, 임차보증금도 5,000만 원이 있다. 조합으로서는 임차인으로부터 위 부동산 을 명도받기 위해서는 보증금을 반환하지 않을 수 없 다. 왜냐하면, 부동산의 양수인은 임대인의 지위를 승 계하기 때문이다. 조합은 2002년 10월경에는 사업부 지 일대의 모든 건축물에 대한 철거를 예정하고 있다 면 재건축조합은 임차인에게 임차보증금 5,000만 원 을 지급하고 위 부동산을 명도 받아야 한다. 그러나 그 이후에도 해당부동산에는 근저당권 및 가 압류 등기가 잔존하게 된다. 즉 사용승인 이후 신축건 물에 대한 등기시 위 근저당권 등기 및 가압류등기가 신축건물에 그대로 등기된다. 이때 신축건물의 시가가 2억 원인 경우 근저당권자로서는 그 지위에 아무런 변 동이 없다. 근저당권자는 1순위이므로 재건축사업으로 인하여 어떠한 이익이나 불이익을 당하지 않는다. 반면, 임차인의 경우 재건축사업이 없었더라면 현 실적으로 3,000만 원 이상을 회수하기 어려운 상황이 었으나, 재건축으로 인하여 보증금을 모두 회수할 수 있게 되었다. 가압류권자는 재건축사업 이전에는 가 압류한 금액의 회수가 전혀 불가능하였는데 재건축으 로 인하여 임차보증금 반환 후 최소 3,000만 원의 재 산가치 있는 부동산에 가압류한 결과가 되었다. 시가 1억 원의 부동산에 선순위 근저당은 7,000만 원만 존 재하기 때문이다. 사업종료 후 신축건물에 가압류등기가 복귀된 경우 에는 1억 3,000만 원의 재산가치가 있는 부동산에 가 압류한 결과가 된다. 시가 2억 원의 부동산에 선순위 근저당 7,000만 원이 있고, 그다음으로 가압류가 존 재하기 때문이다. 임차인과 가압류권자는 재건축사업 으로 인하여 예상하지 못한 경제적 이득을 얻게 되나 이들의 이득은 고스란히 사업주체인 조합의 손실로 귀결될 수밖에 없다. (2) 재건축조합의 손실 발생을 막는 방법으로는 근 저당권자의 협력을 얻을 수 있는 경우 해당 근저당권 자로 하여금 경매를 실행하도록 권유하는 방법이 있 다. 경매과정에서 재건축조합이 낙찰을 받는다면, 경 매결과 근저당, 임차권, 가압류 등이 모두 소멸하므로 재건축조합은 시가대로 위 부동산을 취득할 수 있게 되는 것이다. 재건축조합이 근저당권자로부터 근저당권부 채권 및 근저당권을 양수받아 재건축조합이 근저당권자로 서 직접 경매를 실행할 수도 있다. 그러나 이러한 방 법을 사용하기 위해서는 경매에 소요되는 장기간의 기일을 염두에 두고 사업계획승인신청일로부터 1년 이나 6개월 이전에 경매를 실행하여야 한다. 그러기 위해서는 소유자 및 권리관계에 대한 면밀 한 분석이 필요하고, 경매에 필요한 소요자금도 미리 19) 대법원 1988.9.27. 선고 87다카 1029판결. 20) 주택임대차보호법 제3조 제2항. 특집 ▶ 주택 재개발·재건축에 있어서, 토지 등 소유권 취득방법의 유사점과 차이점