2013 법무사 10월호

14 『 』 2013년 10월호 마련하여야 한다. 현재 재건축조합의 능력이나 사업 추진 일정을 보면 결코 쉽지 않은 일정인 것이다. 또한 근저당권자의 협조를 얻어 경매를 실시하는 것이나 근저당권자로부터 재건축조합이 근저당권을 양수하는 것은 재건축조합이 강제할 수 있는 것이 아 닌바, 근본적으로 근저당권자의 협조가 없으면 불가 능한 것에 그 한계가 있다. 21) 다. 소유자가 조합에 가입한 경우 (1) 소유자가 조합에 가입한 경우에도 신탁등기 과정에서 문제가 발생한다. 앞의 사례와 같이 과다한 근저당권 등이 설정된 부동산은 현실적으로 재산가치 가 전혀 없으므로 재건축조합은 조합원에게 이주비를 대여할 수가 없는 상황이 된다. 또한 조합원 입장에서는 자신에게 아무런 경제적 이득이 없음에도 단순히 재건축사업을 위하여 조합에 협조하는 것에 대하여 심리적 저항감을 느낄 수도 있 다. 그리하여 신탁등기를 거부하게 되며, 재건축조합 으로서는 해당 조합원을 상대로 신탁등기소송을 하여 소유권을 넘겨받을 수밖에 없다. (2) 신탁등기 후에 발생하는 법률상 문제는 미동의 자에 대하여 매도청구소송을 하여 재건축조합이 소유 권을 취득하였을 경우와 유사하다. 즉 신탁등기 후에 도 해당 건물에 입주하고 있는 임차인에 대하여는 조 합이 보증금을 모두 반환해야 명도를 받을 수 있는 것 이다. 신탁등기 후에도 해당 조합원의 경제적 능력이 전무하기 때문에 조합원 분담금 납부 등 조합원의 의 무를 이행할 가능성이 없는 상황이 될 가능성이 많다. 그럼에도 건물 준공 후 해당 조합원 앞으로 신축 건물 의 소유권보존등기가 되고 주택건설촉진법 규정에 따 라 근저당권등기 및 가압류등기가 복귀된다면 재건축 조합은 큰 손실을 볼 수밖에 없다. 신축건물의 시가는 2억 원인데, 채권최고액 7,000 만 원의 근저당권이 설정되고, 여기에 다수의 가압류 등기가 경료되는 것이다. 재건축조합 또한 조합원분 담금 채권을 가지고 있으므로 위 분담금이 1억 원이 라고 가정하면 문제는 재건축조합이 조합원에 대하여 가지는 조합원분담금 채권이 일반채권과 마찬가지이 며, 우선권이 없다는 것이다. 따라서 재건축조합은 신축건물에 대하여 조합원의 일반채권자와 동등한 권리밖에 없는 것이다. 만약 신 축건물이 경매된다면 근저당권자가 1순위로 배당받 고, 재건축조합은 가압류권자들과 채권액에 비례하여 안분배당 받게 될 것이다. 신축건물이 시가대로 2억 원에 경락될 경우 근저당 권자가 7천만 원을 배당받고, 나머지 1억 3천만 원에 대하여 재건축조합 및 가압류권자가 채권액에 비례하 여 배당받는다면 재건축조합의 배당액은 2천 166만 6666원(= 1억 3000만 원×1/6 22) )에 불과하게 되어 손실이 크게 발생하게 된다. (3) 결국, 신탁등기 후에도 신탁등기 전에 경료된 근 저당권자 등은 경매를 실시할 수 있으므로 앞의 사례와 마찬가지로 근저당권자로 하여금 경매를 실시하게 하여 재건축조합이경락취득하는방법이있을수있다. 신탁등기 후에 조합원이 조합원 분담금 납부를 지 체하는 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 않을 경 우에는 해당 조합원을 제명하고 조합원이 출자한 부 동산에 대하여는 현금 청산하는 방법도 있다. 이 경우 신탁원부상의 수익자 명의를 해당 조합원에서 조합 명의로 변경하게 된다. 그러나 재건축의 경우에는 권리의 원시취득이 인정 되지 않기 때문에 조합원이 출자한 부동산에 설정된 근저당, 가압류 등기의 말소가 되지 않는 한 신축건 물에 근저당등기 등이 그대로 복귀된다. 따라서 근저 당, 가압류 등기가 잔존한 채로 신탁등기가 된 경우에 있어서는 제명 및 현금청산을 하더라도 재건축조합의 21) 동지; 이인호, 「재건축대상 부동산에 과다한 근저당이 설정된 경우 법적 문 제」, 『주거환경신문』, 2003.4.10, p. 3. 22) 가압류권자가 6명인 경우를 가정함.