2013 법무사 10월호

7 Ⅰ. 서설 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」이라고 한다)이 시행되기 전에는 주택 재개발은 주로 공법(公 法)의 영역에서, 주택 재건축은 주로 사법(私法)의 영 역에서 다루어져 왔던 것이 사실이다. 그러다가 지난 2003.7. 주택 재개발과 재건축 양자 모두 위 「도시정비 법」이라는 동일법으로 규율하게 되면서 위 법에 의해 주택 재건축의 공공성이 강화되어 종래 사법의 영역에 있던 재건축에 대해 ‘도시 주거환경 정비’라는 공적임무 를 맡김으로써 공법의 영역으로 포섭하게 되었다. 이러한 주택 재개발, 재건축사업은 주거환경과 기반 시설이 열악한 지역을 대상으로 이를 개선하고자 하는 취지에서 사업이 진행되지만, 그 사업추진 결과 기존 정비구역 내 주민들의 주거안정과 재산권 침해 문제가 발생하게 된다. 사업 시행자로서는 사업을 원활하게 진행하기 위하여 정비구역 내 부동산을 직접 매수하거 나 소유자로부터 사업시행 동의를 받아야만 하는데 소 유자 중에는 위와 같은 문제로 사업 자체를 반대하거 나 사업 조건에 동의하지 않는 경우가 있다. 이를 해결하고자 사업시행자는 「주택법」, 「도시정비 법」 등에서 규정하고 있는 공용수용권과 매도청구권 을 행사하게 된다. 사인 토지에 대한 매도청구권과 수 용권의 행사는 양자 모두 사인의 재산권을 본인의 의 사에 반하거나 적어도 무관하게 박탈시키고, 단지 금 전보상만 한다는 점에서 유사하다. 아래에서는, 「도시정비법」 상 매도청구제도 및 이와 비교되는 수용제도와의 비교를 통하여 양 제도에 대 한 이해를 돕고자 한다. Ⅱ. 주택재건축·재개발의구별문제 1. 개념상의차이 「도시정비법」은 주택 재개발·재건축사업에 관한 개념에 관한 정의규정을 두고 있다. 이에 의하면, 주 택 재개발사업이란 “정비기반시설이 열악하고 노후· 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”을 말하고, 주택 재건축사업이 란 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀 집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”을 말한다. 1) 주택재개발사업과 주택재건축사업은 양자 모두 「도 시정비법」 상 ‘정비사업’의 일종인바, ‘정비사업’이란 「도시정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복 하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하 고 주택 등 건축물을 개량하거나 신축하는 사업이다. 2. 공공성의정도에따른구별문제 가. 주택 재개발·재건축사업은 특히, 구역지정을 해야 한다는 점, 관리처분계획을 수립하고 이전고시를 해야 한다는 점, 추가부담금을 청산금 부과처분으로 징수해 야한다는점등에서양자의차이는사실상없어졌다. 즉, 재건축·재개발은 모두 공공성을 지닌다는 점에 서는 동일하고, 매도청구소송과 토지수용, 안전진단 실시 여부, 사업시행관련 동의의 방식 등에서만 차이 가 있는데, 재개발의 경우에는 사업시행자에게 「공익 사업법」 상 토지수용권이 주어지지만, 재건축의 경우 에는 위 토지수용권 대신 미동의자에 대하여 사법 상 의 매도청구를 할 수 있도록 하고 있는 것이 그것이다. 그런데, 위 매도청구는 형식은 민사소송이나 실질 은 매도청구를 당하는 상대방 피고의 패소율이 90% 이상에 달한다는 점에서 사실상 토지수용과 다를 바 없다. 그럼에도 굳이 다른 제도를 둔 것은 재건축사업 이 재개발사업과 마찬가지로 그 공공성으로 인해 정 비사업으로 편입되기는 하였으나 재개발사업에 비해 그 공공성이 상대적으로 약한 점에서 기인한다. 2) 1) 「도시정비법」 제2조 제2호 나목, 다목. 2) 차흥권, 「주택재건축사업의 매도청구권에 관한 연구」, 건국대 부동산대학원 석사학위 논문, 2007, p. 13 이하. 특집 ▶ 주택 재개발·재건축에 있어서, 토지 등 소유권 취득방법의 유사점과 차이점