7 Ⅰ. 서설 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」이라고 한다)이 시행되기 전에는 주택 재개발은 주로 공법(公 法)의 영역에서, 주택 재건축은 주로 사법(私法)의 영 역에서 다루어져 왔던 것이 사실이다. 그러다가 지난 2003.7. 주택 재개발과 재건축 양자 모두 위 「도시정비 법」이라는 동일법으로 규율하게 되면서 위 법에 의해 주택 재건축의 공공성이 강화되어 종래 사법의 영역에 있던 재건축에 대해 ‘도시 주거환경 정비’라는 공적임무 를 맡김으로써 공법의 영역으로 포섭하게 되었다. 이러한 주택 재개발, 재건축사업은 주거환경과 기반 시설이 열악한 지역을 대상으로 이를 개선하고자 하는 취지에서 사업이 진행되지만, 그 사업추진 결과 기존 정비구역 내 주민들의 주거안정과 재산권 침해 문제가 발생하게 된다. 사업 시행자로서는 사업을 원활하게 진행하기 위하여 정비구역 내 부동산을 직접 매수하거 나 소유자로부터 사업시행 동의를 받아야만 하는데 소 유자 중에는 위와 같은 문제로 사업 자체를 반대하거 나 사업 조건에 동의하지 않는 경우가 있다. 이를 해결하고자 사업시행자는 「주택법」, 「도시정비 법」 등에서 규정하고 있는 공용수용권과 매도청구권 을 행사하게 된다. 사인 토지에 대한 매도청구권과 수 용권의 행사는 양자 모두 사인의 재산권을 본인의 의 사에 반하거나 적어도 무관하게 박탈시키고, 단지 금 전보상만 한다는 점에서 유사하다. 아래에서는, 「도시정비법」 상 매도청구제도 및 이와 비교되는 수용제도와의 비교를 통하여 양 제도에 대 한 이해를 돕고자 한다. Ⅱ. 주택 재건축·재개발의 구별 문제 1. 개념상의 차이 「도시정비법」은 주택 재개발·재건축사업에 관한 개념에 관한 정의규정을 두고 있다. 이에 의하면, 주 택 재개발사업이란 “정비기반시설이 열악하고 노후· 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”을 말하고, 주택 재건축사업이 란 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀 집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”을 말한다.1) 주택재개발사업과 주택재건축사업은 양자 모두 「도 시정비법」 상 ‘정비사업’의 일종인바, ‘정비사업’이란 「도시정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복 하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하 고 주택 등 건축물을 개량하거나 신축하는 사업이다. 2. 공공성의 정도에 따른 구별문제 가. 주택 재개발·재건축사업은 특히, 구역지정을 해야 한다는 점, 관리처분계획을 수립하고 이전고시를 해야 한다는 점, 추가부담금을 청산금 부과처분으로 징수해 야 한다는 점 등에서 양자의 차이는 사실상 없어졌다. 즉, 재건축·재개발은 모두 공공성을 지닌다는 점에 서는 동일하고, 매도청구소송과 토지수용, 안전진단 실시 여부, 사업시행관련 동의의 방식 등에서만 차이 가 있는데, 재개발의 경우에는 사업시행자에게 「공익 사업법」 상 토지수용권이 주어지지만, 재건축의 경우 에는 위 토지수용권 대신 미동의자에 대하여 사법 상 의 매도청구를 할 수 있도록 하고 있는 것이 그것이다. 그런데, 위 매도청구는 형식은 민사소송이나 실질 은 매도청구를 당하는 상대방 피고의 패소율이 90% 이상에 달한다는 점에서 사실상 토지수용과 다를 바 없다. 그럼에도 굳이 다른 제도를 둔 것은 재건축사업 이 재개발사업과 마찬가지로 그 공공성으로 인해 정 비사업으로 편입되기는 하였으나 재개발사업에 비해 그 공공성이 상대적으로 약한 점에서 기인한다.2) 1) 「도시정비법」 제2조 제2호 나목, 다목. 2) 차흥권, 「주택재건축사업의 매도청구권에 관한 연구」, 건국대 부동산대학원 석사학위 논문, 2007, p. 13 이하. 특집 ▶ 주택 재개발·재건축에 있어서, 토지 등 소유권 취득방법의 유사점과 차이점
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