2013 법무사 10월호

8 『 』 2013년 10월호 나. 위와 같이 재건축사업은 「도시정비법」이 시행되면 서 원칙적으로 주택재개발사업에 준하는 공법적 통제 를 적용받게 되었고, 그로 인하여 자율적인 민간사업 3) 으로 분류되었던 주택 재건축사업도 원칙적으로 공공 적인 성격을 가진 도시 정비사업으로 편입되게 되었다. 이에 따라 주택재건축사업은 「도시정비법」 제정을 전후로 그 절차와 내용에 있어 많은 변화를 가져오게 되었는 바, 공법적 통제의 측면에서 이를 비교해 보면 대체로 아래 <표>와 같다. <표> 주택 재건축사업의 공법적 통제 변화 구 분 재건축 재개발 구법 (주택건설 촉진법, 집합건물법) 신법 (도시정비법) 기본계획수립 규정 없음 적용 적용 구역지정 규정 없음 적용 적용 추진위원회 승인 규정 없음 적용 적용 조합의 성격 비법인 사단 법인 법인 매도청구 집합건물법 준용 집합건물법 준용 미적용 관리처분계획 규정 없음 적용 적용 이전고시 규정 없음 적용 적용 청산금 규정 없음 적용 적용 조합임원의 공무원 의제 규정 없음 공무원 의제 공무원 의제 Ⅲ. 토지취득방식에관한재건축과재개발의 주된차이점으로서수용과매도청구 4) 5) 1. 토지취득방식에서의근본적인차이 「도시정비법」 상 주택 재건축사업에서 조합설립이 되면 해당 조합은 재건축사업에 동의하지 않은 건물, 토지 등 소유자들을 대상으로 해당 토지를 취득하기 위하여 민사법원에 매도청구소송을 진행할 수 있다. 재건축 사업에서 매도청구소송은 재건축 조합설립에 동의하지 않은 소유자를 대상으로 그들의 소유권을 법원의 판결을 통하여 강제로 이전받기 위한 재판상 절차를 의미한다. 위와 같은 매도청구소송은 미동의자에 대하여 개별 적으로 소송을 제기하는 방식으로 진행되며 재판 결과 에 따라 조합은 시가로 미동의자의 재산을 매수하는 것이다. 이러한 방식은 주택 재개발사업의 경우 미동 의 조합원의 자산에 대해서 「공익사업을 위한 토지 등 의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘「공익사업법」’이라 고 한다)을 준용하여 공법 상의 권능인 수용권의 행사 를 통하여 토지를 취득하는 방식과는 차이가 있다. 2. 권리행사효과면에서의차이 가. 재개발에서의 공용수용의 경우 토지수용위원회의 재결이 있으면 공용수용의 절차 는 종결되고, 일정한 조건 하에 공용수용 효과가 발생 한다. 즉, 주택재개발 사업시행자는 보상금의 지급 또 는 공탁을 조건으로 하여 수용의 개시일에 사인의 토 지인 해당 수용목적물에 대한 권리를 원시취득하고, 피수용자가 수용목적물의 인도·이전의무를 이행하 지 아니하는 경우에 대행 또는 대집행청구권을 가진 다. 이에 대해 피수용자는 수용목적물의 인도·이전 의무를 지는 한편 강제 수용에 따른 손실보상청구권 및 환매권을 획득한다. (1) 사업시행자의 토지 등에 대한 소유권 취득 주택 재개발 사업시행자는 ‘수용의 개시일’에 수용 목적물(토지나 물건)의 소유권을 취득하며, 그 수용목 3) 건설교통부 발간 『주택업무편람 2004』는, 주택재건축사업이란 “사업시행자가 노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주 택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 사업을 말한다” 고 적시하고 있다. 4) 김종보, 전연규, 『새로운 재건축, 재개발 이야기 Ⅰ 』, 한국도시개발연구포럼, 2010, p. 70. 5) 이우재, 『주해 도시 및 주거환경정비법 上』(주택재건축사업을 중심으로), 진원 사, 2010, p. 15 이하.