2013 법무사 11월호

52 『 』 2013년 11월호 생활법률상담 Q&A 부동산등기 · 가사분야 부동산등기 Q. 사촌이구입한주택에전세를들어가는데, 등기명의를저로하려는데괜찮을까요? 주택 전세를 얻으려고 사촌과 부동산중개사무소를 방문했는데, 전세물건은 없고 월세나 매매물건만 있어 고민하던 차에 중개소에서 급매 아파트가 있다는 추천을 받았습니다. 그런데 제 여력으로는 구입할 수 없어 망설이고 있는데, 사촌이 자신이 구입할 테니 저보고 전세 들어오라고 했습니다. 대신, 자신은 이미 주택이 있으니 제 명의로 구입하고 대출은 사촌이 자신의 명의로 받는다고 합니다. 그래도 문제가 없을까요? 또 전 세보증금은 보전이 가능할까요? A. 「부동산실권리자명의등기에관한법」 제3조의위반으로벌금에처할수있습니다. 현재 우리나라는 모든 재산에 대해 ‘실명제’로 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 부동산은 물론이고 은행통 장 역시 자신의 명의가 아니면 처벌받게 되어 있습니다. 1995년 3월 30일에 제정되고 같은 해 7월 1일부터 시 행되고 있는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법」에 의하면 ‘누구든지 부동산에 대한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있습니다. 이 규정을 어기고 타인의 명의로 구입하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처하며, 타인이 구입한 부동산을 자신의 명의로 등기한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하며, 이를 위반하 도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천 만원 이하의 벌금형에 처하게 되어 있습니다. 그리고 판례에 의하 면 명의신탁약정에 의한 물권변동은 무효가 됩니다. 다만, 종중에서 구입하는 부동산을 종원 명의로 하거나 부 부 일방이 구입한 부동산을 배우자 명의로 등기를 하거나 종교의 산하단체에서 구입한 부동산을 종교단체 명의 로 등기하는 것은 예외로 허용되고 있습니다. 따라서 귀하가 사촌이 구입하는 아파트를 귀하의 명의로 구입한다 면 귀하의 경우에는 예외 규정에 해당되지 않으므로 위 법의 위반으로 처벌을 받게 되어 있습니다. 귀하가 지불하는 전세보증금 역시 사촌과 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 겉으로 보기에는 귀하가 소유 권자이므로 「주택임대차보호법」 상의 보호를 받기 어렵습니다. 귀하의 전세보증금 이외에 나머지 매매대금을 은 행에서 대출을 받게 된다면, 은행대출이 1순위가 되므로 갑자기 주택가격에 변동이 생기는 경우에는 귀하의 임 차보증금은 2순위로 대출규모에 따라 보전여부가 달라지겠지요. 또한 사촌이 자신의 명의로 변경을 한다고 하 더라도 귀하의 전세보증금 순위는 소유권이전등기 접수 다음날부터 「주택임대차보호법」이 적용되므로 그 시기 는 은행대출보다는 후순위가 됩니다. 업무 현장에서 자신의 명의를 빌려줌으로써 부담해야 하는 위험이 얼마 만큼인지도 모른 채 안일한 생각으로 명의를 빌려줘 신용불량자가 된 사람을 종종 보게 됩니다. 아무리 가진 것이 없더라도 이름은 소중하게 다루어 야 할 것이므로 타인에게 명의를 빌려주는 것은 바람직하지 않습니다.