2013 법무사 12월호

28 『 』 2013년 12월호 3. 하자담보책임의유형과제문제 가. ‌ 「민법」상 공사 수급인의 하자 담보 책임(「민법」 제 667조) (1) 의의 ‘일의 완성’에 그 목적을 두는 점에서 ‘재산권의 이 전’에 목적을 두는 매매와는 달리 그 하자 및 담보책 임의 내용이 달라 「민법」 제570조 내지 제579조에 따른 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되지 않고, 「민법」 제667조 내지 제671조에서 따로 그 책 임을 규정하고 있다. 공동주택의 경우는 그 특성상 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하, 「집합 건물법」)과 「주택법」 등 특별법을 두어 그 책임을 묻 고 있다. (2) ‌ 「집합건물법」 제9조 제1항과 부칙 제6조, 「주택법」 제46조와의 관계 구 「집합건물법」 제9조 제1항은 “집합건물을 건축 하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 「민법」 제667 조 내지 제671조를 준용한다”라고 하고 있다. 한편, 개정 「주택법」 제46조 제1항은 위 「집합건물법」 제9 조, 제1항의 적용을 배제하고 있고, 「집합건물법」 부 칙 제6조에서도 공동주택의 하자 보수 및 담보책임에 관하여는 「주택법」 제46조에 따르도록 하고 있다. 한편, 이에 따른 「주택법 시행령」 제59조에서는 하 자의 범위 및 담보책임을 구체적으로 열거하여 놓고, 그 기간을 1년에서 최장 4년까지 한정하고 있다. 단, 개정 「집합건물법」, 개정 「주택법」이 시행되 기 이전인 2005.5.26이전에 사용검사 또는 사용승 인을 받은 공동주택에 대하여는 개정 「주택법」 제46 조를 적용할 수 없고, 구 「집합건물법」 제9조 제1항 과 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671 조에 따라 하자 담보책임의 내용 및 범위가 결정된 다는 것이 대법원과 헌법재판소의 견해다(2008 다 12439, 2005헌가 16). (3) 담보책임 면책 특약 강행규정이 아니므로 당사자의 특약으로 담보책 임을 면제하는 것은 유효하다 할 것이다. 단, 신의 칙상 수급인이 그 하자를 알면서도 이를 고지하지 않은 사실에 대해서는 담보책임을 면하지 못한다 (「민법」 제672조). 이는 담보책임의 존속기간을 정 한 「민법」 제670조 및 제671조의 경우에도 유추 적 용될 수 있다(99다19032). (4) 담보책임의 성격과 도급인의 책임 수급인의 담보책임은 “법이 특별히 인정한 무과실 책임”이라는 것이 판례의 입장(2011다70337)으로 서 이에 따르면 과실상계의 규정이 준용될 수 없다 할 것이나, 공평의 원칙상 그 하자의 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작함이 정당하다 하고 있다. 나. ‌ 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 담보책 임(「민법」 제580조) (1) 문제의 소재 매매 목적물 자체의 하자, 특히 건물매매에 있어 서 건물 자체의 하자에 대해서는 당사자 간 분쟁이 발생하였을 경우, 해당 목적물이 ‘공동주택’인 경우 는 「집합건물법」 제9조 제1항과 동법 부칙 제6조 및 「주택법」 제46조, 동법 시행령 제59조 및 동 시행령 제60조 하자보수보증금제도에 따라 그 해결에 접 근할 수 있겠으나 ‘공동주택’ 외 일반주택과 상가건 물 등 그리고 개정 「주택법」과 개정 「집합건물법」 시 행 이전인 2005.5.26 이전에 사용검사 또는 사용 승인된 공동주택에 대해서는 특약이 없는 한 석회 조건물, 철구조 건물의 하자담보 책임기간이 「민법」 제670조 및 제671조가 적용됨에 따라 공사수급인 의 담보책임과 「민법」 제580조에 따른 매도인의 담 보책임이 경합될 여지도 있는데 공사 수급인의 담 보책임은 주로 공사도급계약 시에 특약으로 그 기 간을 「주택법 시행령」 제59조에서 정한 범위에 맞춰 실무포커스 ▶ 민사조정 사례