2013 법무사 12월호

29 단축하는 것이 통례이고 이러한 특약은 유효하다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 위와 같은 경우 결국 매수인은 「민법」 제 580조에 따라 매도인에게 그 책임을 물을 수밖에 없는데, 「민법」 제582조에서는 그 기간을 “하자의 사실을 안 날로부터 6월내 행사하여야 한다”라고 하고 있어 건물 인도 후 1~2년이 경과한 시점에 누 수, 균열 등의 하자가 있을 경우 매도인과 매수인 간에 첨예하게 책임 소재가 대립되는 경우가 빈번 히 발생한다. (2) 제도적 해결방안의 불비 위와 같은 경우 해결방안으로서 제도적 장치도 마련되어 있지 않고 판례를 통해서도 명쾌한 기준 을 제시할 수 없어 계약 전 고지 절차를 통한 분쟁 의 예방에 어려움을 겪고 있다. 그럼에도 불구하고 이와 같은 상황이 재판으로까지 이어지는 경우는 흔치는 않다. 필자의 경험으로는 주로 부동산의 매매계약이 중 개사를 통해서 이루어지고 있고, 이럴 경우 중개 책 임과 맞물려 중개사가 적극적으로 분쟁에 개입하여 타협점을 찾아내는 것이 조정제도와 함께 분쟁해결 의 큰 요인이 되고 있는 게 아닌가 한다. 하지만 여전 히 문제의 여지는 있는 바, 당사자의 성향, 중개사의 개입 정도 등에 따라 해결의 폭이 일정치 않아 새로 운 분쟁으로 이어질 개연성도 배제할 수 없다. (3) 대응 방안 필자의 견해로는 매매계약 체결 시 담보책임 기간 을 특약으로 정하여 명시하는 한편, 그 정해진 기간 내에서 경과 연수에 따라 매도인의 책임 비율을 사 회 통념에 반하지 않는 범위에서 정해 놓는 것이 미 흡하나마 분쟁 예방의 한 수단이 되지 않을까 한다. 다. ‌ 임대인의 하자담보 책임과 임대인의 유지 의무(「민 법」 제623조) 임대차 계약도 유상계약으로서 임차 목적물의 하 자 담보책임에 관하여는 「민법」 제580조 내지 제 584조가 준용된다. 하지만 임대차 계약에서의 하자 담보책임 문제는 또 다른 양상을 보인다. 임차건물 의 균열, 누수, 아래층으로 스며 내리는 누수 등의 하자가 발생하여 임대인에 대한 보수청구를 하였음 에도 임대인이 소극적인 태도를 보일 경우, 일반적 으로 임차인은 계약해지를 통보하고 보증금의 반환 을 요구하여 임대차 계약을 종료시키고자 한다. 또 다른 형태로는 우선 자신의 비용으로 보수를 한 후 임대인에게 비용청구를 하게 되는데 임대인 이 이러한 경우마저도 비용포기 특약체결 등의 이 유로 비용 상환에 소극적일 경우가 있다(판례는 ‘대 수선’의 경우에는 비용포기 특약에도 불구하고 임대 인은 면책되지 않는다 한다). 이때 임차인은 차임지급 거부 등으로 대항을 하 게 되고 궁극적으로는 임대인이 계약해제의 통보와 함께 건물 명도를 청구하게 되는데 임차인은 유치 권 있음을 이유로 명도를 거부하게 되고, 끝내는 명 도 소송으로까지 이어지게 된다. 이런 경우 임대인 의 유지의무와도 겹쳐지게 되는데 사건은 주로 조 정에 놓이게 되고, 조정을 통하여 원만히 해결되는 경우도 많으나 여전히 문제의 여지를 남기고 있음 은 위 조정사건의 조정과정에서 살펴 본 바와 같다. 4. 마치면서 이상에서 사례의 조정 사안과 관련하여 하자담 보 책임과 관련한 제 문제 등을 짚어 보았다. 이것 은 이제 시작에 불과하고 논문, 판례, 조정사례 등 을 충분히 준비한 후 보다 완성된 자료를 남기고자 하며, 기회가 닿으면 모든 분들과 공유할 수 있기를 기대한다. 그리고 오늘 이 원고에서 미진한 부분은 다음 실 무포커스를 통해 한 번 더 논의토록 하겠다.